¿Qué es un desalojo?
Para empezar, es útil comprender qué es exactamente un desalojo. El desalojo es la remoción de un inquilino de una propiedad de alquiler. Pero para desalojar a un inquilino de la propiedad, el propietario debe primero rescindir legalmente el arrendamiento antes de proceder con el desalojo. La causa para rescindir el arrendamiento generalmente se debe a que el inquilino violó uno de los acuerdos de alquiler (por ejemplo, problemas de ruido o tener mascotas en la casa cuando se sabe que están permitidos) o porque no pagó el alquiler. También hay otros avisos de terminación sin causa, como notificar a su inquilino que deben mudarse al final de su contrato de arrendamiento.
Cualquiera sea la causa del desalojo, es importante manejar esto de manera legal cuando se trata de desalojar a su inquilino en Guadalajara (España). Algunos propietarios toman el asunto en sus manos y comienzan a cortar la electricidad y el agua o cambiar las cerraduras, pero en Guadalajara, es ilegal que un propietario tome medidas de autoayuda para remover a los inquilinos . Aunque la situación puede ser frustrante, es importante seguir el proceso de desalojo legal para ganar su caso y no tener que pagar multas por intentar sacar a su inquilino de la propiedad de alquiler.
Desalojos y desahucios express de okupas en Guadalajara (Castilla la Mancha)
Antes de que pueda iniciar un proceso de desalojo en Guadalajara, primero debe notificar por escrito al inquilino. Este documento se denomina “aviso de desalojo” y establece que a usted le gustaría que el inquilino se mudara porque no cumplió con el contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta; La ley de España es muy específica sobre cómo se debe entregar la notificación al inquilino y qué debe contener.
El aviso debe incluir:
- La cantidad de tiempo que el inquilino tiene para mudarse o solucionar un problema específico antes de que se presente una demanda de desalojo. Esto debe ser de al menos 3 días a menos que el contrato de arrendamiento indique específicamente lo contrario.
El aviso debe entregarse al inquilino de una de las siguientes maneras:
- En persona para el inquilino o alguien en el hogar que sea mayor de 16 años
- En persona colocando el aviso en el interior de la puerta de entrada principal
- Por correo ordinario, correo certificado o correo certificado, con acuse de recibo
- Si la casa de alquiler no tiene un buzón de correo y si hay cosas que le impedirían a usted (el propietario) adjuntar un aviso en el interior de la entrada principal (como animales peligrosos o sistemas de seguridad sin llave), pueden colocarlo en la fuera de la entrada principal una vez que haya sido sellado en un sobre con las marcas apropiadas y envíelo por correo el mismo día.
Si el aviso se da en persona o se envía por correo, el tiempo dado para mudarse antes de presentar una demanda de desalojo comienza a correr una vez que se entrega. Si se adjunta en el exterior de la entrada principal, el tiempo comienza a correr una vez que se coloca el aviso en el exterior de la puerta, independientemente de cuándo se entregue la copia en el correo.
Es crucial seguir estas reglas para que su desahucio express se sostenga en la corte. Es muy común que los inquilinos obtengan un desalojo porque el propietario no siguió todas las reglas al terminar el arrendamiento.
Entonces, echemos un vistazo a esto un poco más. Para desalojar a un inquilino en Castilla la Mancha, el propietario debe primero rescindir legalmente el arrendamiento antes de iniciar el proceso de desalojo. Para hacer eso, el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito para desalojar (a menos que el contrato de arrendamiento estipule un período de aviso más corto o más largo), como lo requiere la ley. El arrendador no tiene que darle al arrendatario la opción de corregir la infracción o pagar el alquiler. Si el inquilino no se muda al final, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo (también llamada demanda por entrada forzosa y retención).
Recuerde, tiene reglas sobre cómo desalojar a su inquilino. En España, la única forma legal de sacar a un inquilino de una unidad de alquiler es que el propietario gane una demanda de desalojo (demanda de retención y entrada forzosa) en la corte. Incluso después de ganar el caso, es ilegal que un propietario tome medidas de autoayuda para destituir al inquilino. La única persona que puede hacer eso es un oficial de la ley autorizado por el juez que permitió que ocurriera el desalojo. La ley española ha hecho ilegal que el propietario retire personalmente al inquilino de la unidad de alquiler.
Cosas que debe hacer antes de presentar una solicitud de desalojo
Lo primero que debe hacer es averiguar si tiene motivos para desalojar a su inquilino. Algunos de los motivos para la rescisión están justificados, especialmente si su inquilino no ha pagado el alquiler o está violando su contrato de alquiler. Cuando su inquilino usa su propiedad de alquiler para actividades ilegales o daña su propiedad, todos esos son motivos para perseguir el desalojo. Pero hay otras circunstancias que no involucran causas para desalojar a su inquilino.
Desahucios express con y sin causa
La mayoría de las veces, cuando piensa en un desalojo, asume que es para eliminar a un inquilino que no ha pagado el alquiler o que está destruyendo la propiedad, pero hay otras circunstancias que requieren que presente un desalojo que no tiene motivo para hacerlo.
En situaciones en las que su contrato de arrendamiento está a punto de finalizar, la mayoría de las veces, cuando notifica a su inquilino que no planea renovar su contrato de arrendamiento, ellos hacen los arreglos necesarios para mudarse. Aún así, es importante darles un aviso de terminación sin causa; de esa manera, si la situación cambia al sur, puede proceder con el desalojo express.
Si su inquilino tiene un contrato de arrendamiento de mes a mes o un contrato de plazo fijo, las reglas para rescindir el contrato de alquiler varían.
Cuando tenga un contrato mensual con un inquilino y desee finalizar el contrato de arrendamiento, debe notificarlo debidamente. La cantidad de aviso adecuado coincide con sus pagos de alquiler; si el inquilino paga una vez al mes, el acuerdo terminará el último día entre el día indicado en el aviso o un mes después del día en que se entregó el aviso.
Si el arrendatario paga con más frecuencia que una vez al mes, el contrato finaliza el último día del aviso o el día siguiente a la cantidad de días equivalente a la frecuencia con la que paga el alquiler. Por ejemplo, si su inquilino paga el alquiler cada 20 días, el propietario debe dar un aviso de 20 días que comienza el día después de que se recibe el aviso.
Básicamente, este aviso debe indicar el día en el que finalizará el arrendamiento y que el arrendatario debe mudarse de la unidad de alquiler en esa fecha y hora especificadas.
Sin embargo, en un arrendamiento a plazo fijo sin causa, el propietario no puede finalizar un contrato de arrendamiento a plazo fijo antes de tiempo. En un contrato de arrendamiento de plazo fijo, el contrato de arrendamiento garantiza a los inquilinos el derecho a permanecer en la propiedad por el tiempo establecido, siempre y cuando no violen sus términos. Si desea que sus inquilinos se muden sin tener una causa, debe esperar hasta que finalice el plazo del arrendamiento. Entonces, si está pensando en desalojar a su inquilino para vender la propiedad, deberá esperar hasta que finalice el contrato de arrendamiento.
No tiene que notificar al inquilino si no va a renovar el contrato de arrendamiento a menos que el contrato de alquiler lo requiera específicamente. Por ejemplo, suponga que su inquilino tiene un contrato de alquiler de un año que vence en junio y el inquilino no ha solicitado renovarlo. En cuyo caso, no es necesario que notifique al arrendatario que se mude de la propiedad de alquiler a fines de junio, es decir, a menos que dicha notificación sea requerida en el contrato de arrendamiento. Cuando llegue junio, puede esperar que el inquilino se mude de la propiedad de alquiler a fin de mes.
Es cuando los inquilinos no se mudan cuando las cosas pueden volverse frustrantes. Pero cuando sus inquilinos no se mudan al final del contrato de arrendamiento, se convierten en inquilinos remanentes, que son inquilinos que no tienen la protección del contrato de arrendamiento. Para remover a un inquilino remanente, usted (el propietario) debe darle al inquilino un aviso para desalojar la propiedad. Si el inquilino no se muda, puede presentar una demanda ante el Tribunal de Justicia.
Evite el desalojo
En última instancia, si existe una forma de evitar el desalojo, sería útil. Lidiar con un desalojo puede llevar semanas, incluso meses, ser costoso y estresante.
Para ayudar a evitar el desalojo:
- Cree condiciones en las que su relación propietario-inquilino sea saludable, honesta, abierta y, lo que es más importante, mutua.
- Solo recuerde que los propietarios están sujetos a sus obligaciones tanto como los inquilinos. Aunque sea dueño de la propiedad, no puede tomar la ley en sus propias manos.
- Busque formas que lo beneficiarían tanto a usted, al propietario como al inquilino.
Por supuesto, hay situaciones en las que desalojar a su inquilino es la única opción, pero los desalojos deben considerarse como último recurso.
Hablar con los inquilinos
Mantener abiertas las líneas de comunicación con su inquilino siempre es una buena idea al momento de alquilar una propiedad. Cuando se enfrente a un posible desalojo, intente hablar con su inquilino y vea si pueden arreglar la situación. Aunque es bueno abordar verbalmente cualquier problema que tenga con su inquilino, aún debe poner estas cosas por escrito. Digamos que si fallaron en el pago del alquiler y usted permite un pago atrasado por única vez, debe tener evidencia de ello. Un acuerdo verbal generalmente no se sostiene en la corte, por lo que tener un registro de documentos siempre es una buena idea. Por lo general, su inquilino intentará trabajar con usted para evitar ir a la corte y tener un desalojo en sus registros de alquiler.
El proceso de desalojo
El proceso de desalojo generalmente involucra estos 5 pasos.
- Paso 1: Aviso de desocupación. Usted, el arrendador, debe darle a su inquilino al menos 3 días para mudarse antes de poder presentar una demanda de desalojo, que podría ser más corta o más larga según el contrato de arrendamiento.
- Paso 2: Presentar la demanda de desalojo. La audiencia de la corte de desalojo no puede tener lugar durante al menos 10 días después de que se presenta la petición.
- Paso 3: Juicio. Una vez que se ha emitido un fallo, no se pueden realizar más acciones durante 5 días para permitir que las partes apelen.
- Paso 4 (posible): Apelación. Si el inquilino presenta una apelación ante el tribunal, la audiencia no puede tener lugar durante al menos 8 días .
- Paso 5: Auto de posesión. Una vez que haya un fallo final, usted (el arrendador) puede pedirle al juez una orden de posesión. El alguacil debe publicar un aviso de 24 horas antes de “ejecutar la orden judicial” y retirar la propiedad del alquiler.
Iniciar un proceso de desalojo no significa que pueda sacar inmediatamente a su inquilino de la casa. Antes de que pueda obtener una “orden de posesión”, cuando un agente de policía retira la propiedad de su inquilino del alquiler, hay muchos pasos posibles en el proceso que toman una cierta cantidad de tiempo.