Desahucio express 2026: pasos, plazos reales y precio

El desahucio express es el nombre popular de dos procedimientos. El primero es el juicio verbal de desahucio del art. 250.1.1º LEC, con el que el propietario recupera su vivienda y reclama las rentas impagadas en un solo proceso. El segundo es el juicio rápido contra okupas de la Ley 5/2018. En 2026, antes de demandar por impago hay que intentar una negociación previa (MASC) y enviar un requerimiento de pago fehaciente. Si el inquilino no se opone, no hay juicio y el lanzamiento se ejecuta en la fecha que fijó el juzgado. En nuestra experiencia, el proceso completo suele llevar varios meses y depende mucho de la carga del juzgado.

¿Tu inquilino ha dejado de pagar o tienes okupas en casa? Te decimos hoy qué vía es la más rápida para tu caso. Llama al 660 249 927 o pide presupuesto aquí.

Qué es el desahucio exprés (y qué no es)

«Desahucio exprés», «desalojo exprés» o «desocupación express» no son términos jurídicos. Los popularizaron los medios a raíz de las reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil que agilizaron los desahucios: la Ley 19/2009, la Ley 37/2011 y la Ley 4/2013. Por eso en tu demanda no aparecerá la palabra «exprés». Lo que se presenta es una demanda de juicio verbal de desahucio con las siguientes acciones acumuladas:

• Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago (art. 27 LAU).
• Recuperación de la posesión de la vivienda (desahucio y, si hace falta, lanzamiento).
• Reclamación de las rentas debidas y cantidades asimiladas, como suministros o gastos repercutibles pactados, además de las que venzan hasta la entrega de llaves.

Lo «exprés» está en el diseño del procedimiento. Un único decreto admite la demanda, requiere al inquilino y fija a la vez la fecha de la vista y la del lanzamiento. Si el inquilino no reacciona en 10 días, el proceso termina sin juicio.

Hay que distinguirlo de otras vías parecidas:

• Desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC): para quien vive en tu casa sin contrato ni pagar renta, como un familiar, una expareja o un conocido. Ver nuestro servicio de desahucio por precario.
• Desahucio por expiración del plazo: el inquilino no se va al terminar el contrato. Tramita por la misma vía del art. 250.1.1º.
• Recuperación de vivienda ocupada (Ley 5/2018): frente a okupas que entraron sin ningún título. La explicamos más abajo.
• Ejecución hipotecaria: la inicia un banco contra un deudor hipotecario. No tiene nada que ver con el alquiler y no la tramitamos.

Si dudas entre una vía y otra, te ayudará nuestro artículo sobre diferencias entre desahucio por impago y ocupación ilegal. Elegir mal el procedimiento es una de las causas más habituales de meses perdidos.

Procedimiento del desahucio express paso a paso (2026)

Paso 0: requerimiento de pago y MASC antes de demandar

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige como requisito de procedibilidad haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Según el criterio mayoritario, esta exigencia alcanza al desahucio por falta de pago y al de precario. Sin acreditar ese intento, la demanda se inadmite.

El MASC puede consistir en:

• Una oferta vinculante confidencial.
• Una negociación entre abogados.
• Una mediación.
• Una conciliación.

Si el inquilino no responde en 30 días naturales desde que recibe la propuesta, el intento se considera cumplido.

Además conviene requerir el pago de forma fehaciente, normalmente por burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Según el art. 22.4 LEC, si requieres el pago al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga en ese tiempo, pierde el derecho a enervar. Es decir, ya no podrá frenar el desahucio pagando a última hora.

En la práctica recomendamos enviar el mismo día dos comunicaciones separadas:

• El requerimiento de pago, que se aporta a la demanda.
• La propuesta de negociación MASC, que es confidencial.

Así ambos plazos de 30 días corren a la vez y no se mezcla un documento confidencial con uno que debe verse en el juzgado. Más detalle en Burofax al inquilino u okupa: el primer paso obligatorio.

Modelo orientativo de requerimiento de pago (burofax)

D./Dña. [nombre], con DNI [número], como arrendador/a de la vivienda sita en [dirección], arrendada a D./Dña. [inquilino] mediante contrato de fecha [fecha], le comunico:

1. Que a día de hoy adeuda [importe] €, correspondientes a las rentas de [meses] y a [suministros u otras cantidades pactadas, si las hay].
2. Que le requiero para que abone dicha cantidad en la cuenta [IBAN] a la mayor brevedad.
3. Que este requerimiento se efectúa a los efectos del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si no paga antes de que se presente la demanda, transcurridos al menos treinta días desde su recepción, no podrá enervar la acción de desahucio.
4. Que, de no atenderse el pago, se interpondrá demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas debidas y de las que se devenguen, con expresa imposición de costas.

Fecha y firma.

Es un modelo genérico. Cada caso requiere revisar el contrato, el domicilio de notificaciones pactado y si hay avalistas a los que también conviene requerir.

Paso 1: la demanda de desahucio

La demanda la firman abogado y procurador, que son obligatorios en el desahucio. La regla que exime de ellos en juicios de menos de 2.000 € solo se aplica a los verbales por razón de la cuantía, no a los desahucios. Se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda.

Su contenido esencial es el siguiente:

• Partes: el arrendador como demandante. Como demandados, el arrendatario y, si hay indicios de otras personas viviendo en el inmueble, también los «demás ocupantes». Así el lanzamiento no se frustra por encontrar a terceros dentro. Esto responde a quienes buscan «demanda de desahucio contra arrendatario y ocupantes».
• Hechos: contrato, renta pactada, meses impagados, requerimiento fehaciente e intento de MASC.
• Declaraciones obligatorias desde la Ley 12/2023 (art. 439.6 LEC):
  • Si la vivienda es la residencia habitual del ocupante.
  • Si el demandante es o no gran tenedor.
  • Si es gran tenedor, si el ocupante está en situación de vulnerabilidad económica.

  Un error aquí puede provocar la inadmisión.

• Petición:
  • Resolución del contrato y desahucio.
  • Condena al pago de las rentas debidas y de las que venzan hasta la entrega de la posesión.
  • Costas.
  • Lanzamiento si no hay desalojo voluntario.
• Ofrecimiento de condonación (art. 437.3 LEC): puedes comprometerte a perdonar toda o parte de la deuda y las costas si el inquilino se va voluntariamente en el plazo que fijes, que no puede ser inferior a 15 días desde la notificación. Es una de las herramientas más eficaces para acelerar la salida.

Documentación que necesitamos de ti:

• Contrato de alquiler. Si no hay contrato, normalmente estaremos ante un precario.
• Justificantes de los impagos.
• Burofax y prueba del intento de MASC.
• DNI.
• Nota simple o escritura. No es imprescindible, pero sí recomendable para acreditar la titularidad.

Paso 2: admisión y requerimiento al inquilino (10 días)

El Letrado de la Administración de Justicia admite la demanda por decreto y requiere al inquilino (art. 440.3 LEC). En ese mismo decreto se fijan la fecha de la vista, por si hay oposición, y la fecha y hora exactas del lanzamiento, como exige la Ley 12/2023.

El inquilino tiene 10 días para hacer una de estas cosas:

• Desalojar la vivienda.
• Pagar lo debido y enervar, si todavía puede hacerlo.
• Oponerse alegando razones concretas.
• Pedir la intervención de los servicios sociales por vulnerabilidad.

Las notificaciones se hacen en la propia vivienda arrendada o en el domicilio pactado en el contrato (arts. 155.3 y 164 LEC). Si no se logra notificar allí, se puede acudir a la notificación por edictos sin más averiguaciones. Por eso es tan importante que el contrato fije bien el domicilio de notificaciones.

Paso 3: la enervación

Enervar significa que el inquilino paga, antes de la vista o dentro del plazo del requerimiento, todo lo adeudado más lo vencido hasta ese momento. Con ello el desahucio se archiva. El art. 22.4 LEC no la permite en dos casos:

• Si ya enervó antes en otro desahucio.
• Si recibió un requerimiento fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y no pagó.

Lo explicamos a fondo en La enervación del desahucio.

Paso 4: vista y sentencia

Solo hay juicio si el inquilino se opone. En la vista se practican las pruebas y el juez dicta sentencia, normalmente en pocos días. Hay que corregir un dato que circula por internet: el plazo de apelación no es de 5 días, sino de 20 días. Además, el inquilino condenado solo puede recurrir si acredita haber pagado o consignado las rentas vencidas (art. 449 LEC).

Si no hay oposición ni pago ni desalojo, no hay vista. El juzgado dicta decreto dando por terminado el juicio y se mantiene la fecha de lanzamiento ya señalada.

Paso 5: lanzamiento y cobro de la deuda

El día fijado acude la comisión judicial y, si es necesario, la policía. Se cambia la cerradura en presencia del funcionario y recuperas la posesión. Las sentencias de desahucio no necesitan esperar el plazo general de 20 días antes de ejecutarse.

Para cobrar las rentas se pide la ejecución dineraria: embargo de cuentas, de la parte embargable del salario o de devoluciones de Hacienda. La sentencia es el título. Que el cobro sea efectivo depende de la solvencia del deudor. Por eso conviene requerir también a los avalistas e incluirlos en la demanda.

Si el inquilino entrega las llaves a mitad del proceso, el procedimiento sigue para cobrar las rentas, salvo que tú indiques otra cosa al juzgado.

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Cuánto tarda un desahucio express: plazos legales y reales

Fase	Plazo legal	Qué lo alarga en la práctica
Requerimiento de pago y MASC	30 días (art. 22.4 LEC) / 30 días naturales (MASC)	Burofax no recogido o mal dirigido
Admisión de la demanda	Sin plazo fijo	Carga del juzgado; defectos en la demanda
Requerimiento al inquilino	10 días	Notificación fallida (se acaba resolviendo por edictos)
Vista y sentencia	Solo si hay oposición	Oposición, suspensiones de señalamiento
Suspensión por vulnerabilidad (art. 441.5 LEC)	Hasta 2 meses (demandante persona física) o 4 meses (persona jurídica)	Informe de servicios sociales
Lanzamiento	Fecha y hora fijadas en el decreto	Agenda de la comisión judicial; suspensiones

A modo orientativo y según nuestra experiencia, sin estadísticas de por medio: un desahucio por impago sin oposición, en un juzgado con carga normal, suele resolverse en unos meses desde la demanda. A eso hay que sumar el mes previo del MASC. Con oposición, problemas de notificación o vulnerabilidad acreditada, puede acercarse o superar el año en plazas saturadas como Madrid o Barcelona.

Además, la suspensión extraordinaria de lanzamientos para hogares vulnerables, el llamado «escudo social», se ha venido prorrogando año a año. Su vigencia concreta en 2026 conviene comprobarla al demandar. Lo analizamos en Fin de la protección por vulnerabilidad en 2026.

Si eres gran tenedor (en general, más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m², o 5 o más en zonas tensionadas si la comunidad autónoma lo declara), hay requisitos adicionales. Si el ocupante es vulnerable y la vivienda es su residencia habitual, hay que acreditar además un procedimiento previo de conciliación o intermediación con la Administración (art. 439.7 LEC).

Desahucio express por impago de alquiler: cómo gestionar el cobro

Basta con una sola renta impagada para resolver el contrato y demandar. No hay que esperar a acumular meses: cada mes de espera es dinero que probablemente no recuperarás. Para no perder ni la vivienda ni la deuda:

1. Envía el requerimiento fehaciente y la propuesta MASC al primer impago.
2. Reclama todo en la misma demanda: rentas, suministros impagados que hayas tenido que asumir y las rentas que venzan durante el pleito.
3. Incluye a los avalistas o fiadores solidarios.
4. Si cobras pagos parciales, hazlo dejando constancia de que no renuncias a la acción de desahucio.
5. Tras el lanzamiento, aplica la fianza a la deuda y a los daños acreditados, y ejecuta el resto.

Si tienes seguro de impago de alquiler, normalmente puedes elegir abogado. Revisa tu póliza.

Te lo hacemos todo en nuestro servicio de desahucio por falta de pago.

Desahucio express de okupas: la vía de la Ley 5/2018

La Ley 5/2018 añadió al art. 250.1.4º LEC un procedimiento específico para recuperar viviendas ocupadas sin consentimiento. Pueden usarlo:

• Las personas físicas propietarias o poseedoras legítimas.
• Las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer.
• Las entidades públicas propietarias de vivienda social.

Las sociedades mercantiles, incluidos bancos y fondos, no pueden utilizarlo y deben acudir a otras vías.

Sus claves son estas:

• La demanda puede dirigirse contra los «ignorados ocupantes» de la vivienda, sin necesidad de identificarlos. La notificación se entrega a quien se encuentre en el inmueble.
• Los ocupantes tienen 5 días para aportar un título que justifique su posesión. Si no lo hacen, el juez ordena por auto la entrega inmediata de la vivienda, sin esperar a sentencia (art. 441.1 bis LEC). Contra ese auto no cabe recurso.
• La oposición se limita a dos motivos: que el ocupante tenga título suficiente o que el demandante no lo tenga.
• El lanzamiento alcanza a todos los que estén dentro en ese momento, no solo a los identificados.
• Según la interpretación mayoritaria, esta acción de tutela de la posesión está excluida del requisito de MASC.

Junto a la vía civil está la vía penal:

• Allanamiento de morada: si ocupan tu vivienda habitual o una segunda residencia en uso.
• Usurpación: si la vivienda estaba vacía.

Desde la LO 1/2025, estos delitos pueden tramitarse por el procedimiento de juicio rápido cuando se dan sus requisitos. Si la ocupación es reciente y se denuncia de inmediato, la policía puede intervenir en flagrancia.

Ojo: el inquiokupa, el inquilino con contrato que deja de pagar, no es un okupa. Se le desahucia por la vía del impago.

Si tu vivienda está en Madrid, consulta nuestro servicio de desalojo de okupas en Madrid.

¿Existe el desahucio exprés en 48 horas?

No. Ninguna ley permite desahuciar a un inquilino en 48 horas. Lo que sí puede ocurrir en ese plazo es:

• Preparar y presentar la documentación.
• Que la policía actúe ante un allanamiento flagrante.

Desconfía de empresas que prometen desalojos «en 15 días» o «en 48 horas» mediante presión o «mediadores». Pueden llevarte a una denuncia por coacciones. Te lo contamos en Desahucio express 48 horas.

Cuánto cuesta un desahucio express

Concepto	Importe orientativo
Honorarios Desahucios Express (estudio, demanda, reclamación de rentas y asistencia a juicio)	Desde 690 €, precio cerrado
Procurador (arancel)	Habitualmente entre 150 y 400 €; puede variar
Burofax con certificación de texto y acuse (Correos)	Aprox. 20–40 € por envío; puede variar
Cerrajero el día del lanzamiento	Aprox. 80–200 €; puede variar
Tasa judicial	Personas físicas: exentas. Sociedades: pagan tasa

Si el inquilino es condenado en costas, puedes reclamarle estos gastos. Que llegues a cobrarlos depende, de nuevo, de su solvencia.

Cómo acelerar tu desahucio exprés (y qué no hacer nunca)

Lo que acelera:

• Actuar al primer impago, con requerimiento fehaciente y MASC enviados el mismo día.
• Entregar la documentación completa desde el principio.
• Demandar también a los «demás ocupantes».
• Ofrecer condonación a cambio de salida voluntaria (art. 437.3 LEC).
• Declarar correctamente vivienda habitual, condición de gran tenedor y vulnerabilidad.
• Negociar una entrega de llaves con fecha cerrada y por escrito.

Lo que puede costarte caro:

• Cambiar la cerradura.
• Cortar la luz o el agua.
• Entrar en la vivienda sin permiso o presionar al inquilino.

Aunque te deba dinero, estas conductas pueden constituir delitos de coacciones o allanamiento y darle argumentos para retrasar el proceso.

Desahucio express en Madrid, Barcelona y el resto de España

El procedimiento es el mismo en toda España, porque la LEC es estatal. Lo que cambia es la carga de cada juzgado y la agenda de los servicios comunes de lanzamientos. En Madrid capital y Barcelona los plazos suelen ser más largos que en partidos judiciales pequeños.

Tramitamos desahucios en todo el territorio. Si tu inmueble está en la Comunidad de Madrid, consulta nuestra página de abogados de desahucio en Madrid.

Preguntas frecuentes sobre el desahucio express

¿Cuánto tarda un desahucio express?

Depende sobre todo del juzgado y de si el inquilino se opone. Hay que contar con el mes previo de requerimiento y MASC. Después, sin oposición, suele resolverse en unos meses. Con oposición o vulnerabilidad acreditada puede alargarse bastante más.

¿Con cuántos meses de impago puedo iniciar el desahucio?

Con uno. La falta de pago de una sola renta permite resolver el contrato (art. 27 LAU). Esperar solo aumenta la deuda.

¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?

Solo una vez, y solo si no le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda. Por eso el burofax previo es tan importante.

¿Necesito abogado y procurador?

Sí. En el desahucio son obligatorios, sea cual sea el importe de la deuda.

¿Qué pasa si el inquilino se va antes del juicio?

Recuperas la vivienda, pero el procedimiento puede continuar para cobrar las rentas y las costas, salvo que decidas desistir.

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