El pasado 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados aprobó un decreto ley de vivienda que introduce nuevas restricciones sobre los procedimientos de desahucio en España. La votación se produjo en un contexto políticamente cargado: un día después de la huelga general de vivienda del 11-N convocada por el Sindicato de Inquilinas, y apenas dos semanas antes de las elecciones generales del 29 de noviembre. Para los propietarios de Madrid —capital y municipios como Leganés, Vallecas, Carabanchel, Alcorcón, Getafe, Fuenlabrada, Alcalá de Henares o Torrejón de Ardoz— esta decisión parlamentaria tiene consecuencias prácticas directas que conviene entender sin alarmas innecesarias, pero con toda la claridad que merece.
Qué ha aprobado la Diputación Permanente y qué ha rechazado
La Diputación Permanente —el órgano que asume funciones legislativas cuando las Cortes están disueltas— se pronunció sobre dos decretos leyes impulsados por el Ejecutivo en el Consejo de Ministros del 6 de octubre de 2026. Estos decretos fueron elaborados, en parte, como respuesta política al mediático desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años desahuciada en Madrid, cuyo caso provocó un terremoto institucional que acabó con la convocatoria anticipada de elecciones generales. Si quieres entender toda la secuencia de ese caso, puedes leer nuestro análisis detallado en el Decreto Maricarmen y lo que significa para los propietarios de Madrid.
El primer decreto, que sí fue convalidado por 35 votos a favor frente a 34 en contra (con apoyo de PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV y Podemos), introduce un paquete de medidas que incluye restricciones en los procedimientos de desahucio y limitaciones específicas para los denominados grandes tenedores. Lleva en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
El segundo decreto, impulsado por el ministro de Asuntos Sociales Pablo Bustinduy, fue rechazado por 35 votos en contra frente a 34 a favor. Esta norma pretendía instaurar la renovación automática de los contratos de alquiler y obligar al propietario que se negase a renovar a indemnizar al inquilino con hasta doce mensualidades de renta, salvo que justificase necesidad de uso propio o de un familiar directo. El voto del PNV resultó decisivo para tumbar esta medida: su portavoz, Maribel Vaquero, reprochó al Ejecutivo no haber negociado la norma y tratar de imponerla mediante decreto ley.
En términos prácticos: el decreto de freno a los desahucios está vigente; el de renovación automática no ha prosperado.
Marco legal actual para propietarios en Madrid: lo que debe saber antes de actuar
El decreto convalidado el 12 de noviembre se suma a un marco normativo que ya venía siendo complejo para los propietarios madrileños. La Ley de Vivienda de 2023 introdujo la figura del gran tenedor (con definición que se ha modulado vía decretos posteriores), la obligación de comunicar a los servicios sociales determinados desahucios, y la posibilidad de suspensión del lanzamiento cuando el inquilino acredita vulnerabilidad económica.
En términos generales, el procedimiento de desahucio en España —tanto el exprés por impago como el ordinario por precario u otras causas— sigue tramitándose ante los juzgados de primera instancia. El propietario debe interponer demanda judicial, notificar al inquilino y, en los supuestos en que el ocupante alegue vulnerabilidad, el juzgado está obligado a comunicarlo a los servicios sociales, lo que puede dar lugar a una suspensión temporal del lanzamiento hasta que la Administración ofrezca alternativa habitacional. Esta suspensión tiene plazos establecidos legalmente, aunque en la práctica los tiempos reales pueden variar según el juzgado y el municipio.
El decreto aprobado el 12 de noviembre, en vigor desde el 8 de octubre, introduce restricciones adicionales que afectan especialmente a grandes tenedores. Si eres un propietario particular con una o pocas viviendas en Madrid, Getafe, Fuenlabrada, Alcorcón o cualquier otro municipio de la Comunidad, es fundamental que determines en qué categoría te encuadra la norma antes de cualquier movimiento. Para ello, te recomendamos leer cómo afecta la vulnerabilidad del inquilino a los plazos del propietario y consultar con un abogado especialista.
Qué significa este caso si eres propietario en Madrid
Si tienes una vivienda alquilada en Madrid —ya sea en el centro, en Vallecas, en Villaverde, en Carabanchel, en Usera o en municipios como Leganés, Móstoles, Alcobendas o Torrejón de Ardoz— la votación del 12 de noviembre tiene consecuencias concretas que debes tener en cuenta:
- El decreto de freno a los desahucios ya está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. No es una amenaza futura: aplica hoy. Si tienes un proceso en marcha o estás considerando iniciarlo, debes conocer qué novedades introduce exactamente en tu caso concreto.
- La renovación automática no ha prosperado, pero su derrota fue por un solo voto. El debate político está lejos de cerrarse, especialmente con elecciones el 29 de noviembre. No des por sentado que el marco normativo no cambiará a corto plazo.
- Documenta todo desde el primer impago. En un entorno legislativo en constante cambio, la mejor defensa del propietario es un expediente sólido: contratos firmados, comunicaciones fehacientes, burofaxes enviados en tiempo y forma, y justificantes de cada mensualidad no cobrada. Si aún no has enviado el burofax preceptivo, consulta cómo hacerlo correctamente antes de que transcurra más tiempo.
- Actúa pronto con asesoramiento legal. Cada mes de demora en iniciar el procedimiento es una mensualidad más de renta perdida y, potencialmente, un aumento del daño en la vivienda. Los plazos reales de un desahucio en Madrid dependen en gran medida del momento en que se inicia el procedimiento: cuanto antes se actúe, antes concluye.
- Si tu inquilino puede alegar vulnerabilidad, debes saber que el procedimiento incluye una fase de comunicación a servicios sociales que puede alargar el proceso. Conocer este escenario de antemano permite planificarlo correctamente con tu abogado.
- El decreto rechazado (renovación automática) no existe aún como norma, pero si el resultado electoral del 29-N da lugar a un gobierno que lo impulse de nuevo, el panorama para los propietarios podría cambiar significativamente. Ahora es el momento de regularizar tu situación contractual si tienes contratos próximos a vencer.
Un escenario electoral que genera incertidumbre: qué hacer ahora
El contexto político es inusualmente convulso: Cortes disueltas, elecciones generales en dos semanas, huelga general de vivienda, y una Diputación Permanente legislando por la mínima diferencia de un voto. Para los propietarios madrileños, este escenario de incertidumbre normativa tiene una lectura práctica muy clara: no es momento de esperar.
La experiencia de estos años demuestra que los cambios legislativos en materia de vivienda, cuando llegan, tienden a añadir capas de protección al inquilino y nuevos requisitos al propietario. No siempre ocurre así, pero la tendencia es consistente. Por eso, si tienes un impago, una ocupación, un contrato vencido sin desalojo o cualquier otra situación irregular en tu propiedad —ya sea en Madrid capital, en Getafe, en Fuenlabrada, en Leganés o en cualquier otro municipio de la Comunidad—, el consejo es siempre el mismo: inicia el procedimiento cuanto antes, con un abogado especialista que conozca el marco legal vigente en cada momento.
En Desahucios Express llevamos más de 15 años defendiendo exclusivamente a propietarios en Madrid y toda la Comunidad. Nuestros honorarios son desde 690 €, precio cerrado y sin sorpresas, e incluyen el estudio del caso, la demanda, la reclamación de rentas y la asistencia al juicio. Si quieres saber exactamente cómo te afecta el decreto aprobado el 12 de noviembre, o qué pasos dar en tu situación concreta, contáctanos hoy mismo:
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No esperes a que la situación empeore. En materia de desahucios, el tiempo siempre corre en contra del propietario.
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