La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula quién paga el alta de suministros en un alquiler. Solo dice, en su artículo 20.3, que los consumos con contador individual (luz, agua y gas) corren siempre a cargo del inquilino. Por eso el alta, el cambio de titular y las fianzas de la compañía se pagan según lo que diga el contrato. Si no hay pacto, normalmente los asume quien figura como titular del suministro, y dejar la instalación en condiciones para que la vivienda tenga luz y agua corresponde al propietario.
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Qué dice la LAU sobre los suministros (art. 20)
El artículo 20 de la LAU distingue dos tipos de gastos:
- Gastos generales (art. 20.1). Son la comunidad, el IBI, las tasas y los servicios que no se pueden individualizar. Por defecto los paga el propietario. Solo se pueden repercutir al inquilino si se pacta por escrito y se fija su importe anual en el contrato.
- Servicios con contador individual (art. 20.3). Son de cuenta del arrendatario «en todo caso». La luz, el agua y el gas que se miden con un contador propio de la vivienda los paga el inquilino.
Ese «en todo caso» protege al inquilino, pero no impide pactar algo más favorable para él. Un contrato con «suministros incluidos en la renta» es válido, porque el artículo 6 de la LAU solo anula los pactos que perjudican al arrendatario.
La Ley 12/2023 de vivienda añadió que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento los paga el arrendador. El alta de un suministro es un contrato distinto, firmado con la compañía, así que en principio no entra en esa categoría. Aun así, conviene dejarlo claro por escrito para evitar discusiones.
Alta, cambio de titular y consumos: quién paga cada cosa
Mezclar conceptos genera la mayoría de los conflictos. Esta tabla resume el criterio habitual cuando el contrato no dice nada:
| Concepto | Quién paga si no hay pacto | ¿Se puede pactar otra cosa? |
|---|---|---|
| Consumo de luz, agua o gas con contador individual | Inquilino (art. 20.3 LAU) | Solo a favor del inquilino (suministros incluidos) |
| Cambio de titular del contrato con la compañía | Normalmente, quien pasa a ser titular | Sí |
| Alta nueva (derechos de acometida, enganche, verificación) | No regulado; habitualmente quien contrata | Sí, y es muy recomendable |
| Boletín o adecuación de una instalación antigua o deficiente | Propietario (obligación de conservar la vivienda habitable, art. 21 LAU) | Con matices; si el daño lo causa el inquilino, lo paga él |
| Fianza o depósito que pide la compañía | Quien contrata, que la recupera al dar de baja | Sí |
| Alquiler o mantenimiento del contador incluido en la factura | El titular del contrato (inquilino, si el consumo es individual) | Sí |
| Sustitución de un contador propiedad del dueño averiado por el uso | Propietario, salvo mal uso | Sí |
| Alcantarillado y depuración incluidos en la factura del agua | Inquilino, porque van ligados al consumo | Solo a favor del inquilino |
| Tasa de basuras o alcantarillado girada como tributo al propietario | Propietario | Sí, por escrito y con importe anual (art. 20.1) |
Cambio de titular frente a alta nueva
Si la vivienda ya tiene suministro activo, lo normal es hacer un cambio de titular. Suele ser un trámite sencillo y barato. En electricidad, si no se modifica la potencia, muchas veces es gratuito o de coste reducido.
El alta nueva es necesaria cuando el suministro se dio de baja o nunca existió, y es más cara. Puede incluir derechos de acometida y enganche, verificación y, a veces, un certificado de instalación eléctrica (boletín) emitido por un instalador autorizado. Los importes dependen de la compañía, la potencia y la comunidad autónoma. Pueden ir desde unas decenas hasta varios cientos de euros, sobre todo si hay que reformar la instalación.
Si el alta exige adecuar una instalación obsoleta para que la vivienda sea habitable, ese coste es, en principio, del propietario. Los derechos administrativos de contratación los suele pagar quien firma con la compañía.
Contador de agua: ¿en propiedad o en alquiler?
Según el municipio, el contador puede ser del propietario o alquilado a la compañía. Si es alquilado, aparece en la factura como «alquiler» o «conservación de contador». En ese caso lo paga el titular del contrato junto con el consumo, normalmente el inquilino.
Si el contador es propiedad del dueño y se estropea por antigüedad, la sustitución corresponde al propietario. Si se rompe por un mal uso del inquilino, la paga este.
Viviendas sin contador individual
Si el agua o la luz se comparten con otra vivienda o con un local, el art. 20.3 no se aplica, porque no hay contador individual. El consumo pasa a ser un gasto general: solo puede repercutirse al inquilino si se pacta por escrito con un importe o un sistema de reparto claro.
La solución más limpia es instalar contadores divisionarios, siempre que la compañía y la instalación lo permitan. Si alquilas por habitaciones, ese arrendamiento se rige por el Código Civil y no por la LAU de vivienda, así que todo depende de lo pactado.
¿Es obligatorio poner los suministros a nombre del inquilino?
No. Ninguna norma obliga a ello. El propietario puede mantener los contratos a su nombre o pedir al inquilino que haga el cambio de titular. Las compañías aceptan como titular a quien acredite título para ocupar la vivienda, como el contrato de alquiler y el DNI. Por tanto, sí se puede poner el agua a nombre del inquilino.
Lo que sí debes hacer es decidirlo antes de firmar, porque las consecuencias son muy distintas:
- Suministros a nombre del propietario. Ante la compañía responde el propietario. Aunque el contrato diga que paga el inquilino, ese pacto no vincula a la suministradora: si el inquilino deja de pagar, la deuda y el riesgo de corte son tuyos. Después tendrás que reclamárselo al inquilino.
- Suministros a nombre del inquilino. La deuda es personal del inquilino frente a la compañía. Si no paga, es la compañía quien gestiona el impago y el corte, no tú. El riesgo es que al irse dé de baja el suministro y tengas que pagar un alta nueva. Además, algunas compañías pueden poner trabas a un nuevo contrato si queda deuda en el punto de suministro, así que revisa las condiciones de la tuya.
En nuestra experiencia, lo más seguro para el propietario es que el inquilino sea el titular, con una cláusula que le obligue a devolver la vivienda con un cambio de titular, y no con una baja.
Qué pactar en el contrato de alquiler
Un buen contrato de alquiler de vivienda evita la mayoría de los problemas con los suministros. Te recomendamos incluir:
- Quién paga el alta, el cambio de titular, el boletín y las fianzas de las compañías.
- Un plazo para que el inquilino haga el cambio de titular, por ejemplo 15 días desde la entrega de llaves.
- Las lecturas de los contadores y el CUPS (el código de suministro) en el inventario, con fotografías fechadas.
- La prohibición de dar de baja los suministros al terminar: debe hacer un cambio de titular a favor del propietario o de quien este indique.
- Que el inquilino debe acreditar, si se le pide, que está al corriente de pago.
- La posibilidad de aplicar la fianza a las facturas pendientes al terminar el contrato.
Modelo de cláusula de suministros
Puedes adaptar este texto orientativo a tu contrato:
«Los gastos de suministro de agua, electricidad y gas de la vivienda, que se individualizan mediante contador, serán de cuenta exclusiva de la parte arrendataria conforme al art. 20.3 LAU. La parte arrendataria se obliga a efectuar el cambio de titularidad de dichos suministros a su nombre en el plazo de quince días desde la firma, asumiendo los costes de dicho cambio y las fianzas que exijan las compañías, que le serán devueltas por estas. A la finalización del contrato, la parte arrendataria no podrá dar de baja los suministros y deberá facilitar su cambio de titularidad a favor de la parte arrendadora, entregando las últimas facturas abonadas. Las cantidades que la parte arrendadora tenga que abonar por suministros consumidos durante el arrendamiento podrán reclamarse como cantidades asimiladas a la renta y aplicarse, en su caso, a la fianza.»
Si el contrato ya está firmado y no dice nada, todavía puedes llegar a un acuerdo por escrito con el inquilino. Se puede hacer mediante un anexo firmado por ambas partes.
Fianzas de las compañías y fianza del alquiler: no las confundas
Algunas compañías, sobre todo de agua, piden un depósito al contratar. Lo recupera quien lo pagó cuando da de baja el contrato, así que conviene que el contrato de alquiler diga quién lo adelanta y quién lo recupera.
Otra cosa es la fianza legal del alquiler (art. 36 LAU): una mensualidad de renta en vivienda, más las garantías adicionales que se pacten dentro de los límites legales. Al terminar el contrato, puedes usarla para cubrir facturas de suministros pendientes que estén justificadas. Tienes un mes desde la entrega de llaves para devolver el saldo; si te retrasas, se generan intereses legales.
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Qué hacer si el inquilino no paga los suministros
Lo primero: nunca cortes la luz ni el agua por tu cuenta, aunque los contratos estén a tu nombre. Con un inquilino que tiene contrato en vigor, cortar los suministros puede ser constitutivo de un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho. Además, te debilita en el juicio.
La vía correcta depende de quién sea el titular:
- Si el titular es el inquilino, la deuda es con la compañía, que actuará contra él. Para ti, el riesgo está en el estado en que te devuelva la vivienda y en que haya una baja del suministro. Si el contrato le obliga a estar al corriente, el impago puede ser un incumplimiento contractual que debe valorarse caso por caso.
- Si el titular eres tú y pagas facturas que corresponden al inquilino, esas cantidades son reclamables. El art. 27.2.a) LAU permite resolver el contrato por impago de la renta «o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». Por eso cabe un desahucio por impago de suministros por el juicio verbal del art. 250.1.1º LEC.
Los pasos recomendados son estos:
- Reúne las facturas, los justificantes de pago y el contrato.
- Envía un requerimiento fehaciente. Un burofax al inquilino es la vía más segura.
- Haz que ese burofax sirva a dos fines. Desde abril de 2025 (LO 1/2025) hay que acreditar un intento previo de negociación antes de demandar, y un burofax con propuesta de acuerdo bien redactado puede servir como ese intento. Además, si se envía al menos 30 días antes de la demanda, impide que el inquilino paralice el desahucio pagando a última hora: es la enervación del art. 22.4 LEC.
- Si no paga ni negocia, presenta la demanda de desahucio y reclama las cantidades adeudadas.
Si eres gran tenedor o el inquilino puede estar en situación de vulnerabilidad, la Ley 12/2023 añade requisitos y trámites que pueden alargar los plazos. Conviene revisarlo antes de presentar la demanda.
Tienes la guía completa en qué hacer si un inquilino no paga los suministros. Si además hay rentas impagadas, consulta nuestro servicio de desahucio por falta de pago.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el agua en un alquiler?
Si la vivienda tiene contador individual, el consumo de agua lo paga el inquilino (art. 20.3 LAU), salvo que se pacte que está incluido en la renta. Si no hay contador propio, es un gasto general que solo se repercute al inquilino si se pacta por escrito.
¿Quién paga el alcantarillado en un alquiler?
Si el alcantarillado y la depuración vienen en la factura del agua, ligados al consumo, los paga el inquilino. Si el ayuntamiento lo cobra como tasa al propietario, lo paga este, salvo pacto escrito con importe anual (art. 20.1 LAU).
¿Hay jurisprudencia sobre quién paga el alta de suministros?
No hay una doctrina del Tribunal Supremo que fije con carácter general quién paga el alta. Los tribunales resuelven caso a caso a partir de lo pactado y de los arts. 20 y 21 LAU. Por eso es tan importante que el contrato lo diga expresamente.
¿Puedo cortar la luz o el agua si mi inquilino no paga?
No. Con un inquilino con contrato, cortar los suministros por tu cuenta puede ser delito y perjudicar tu posición en el juicio. Lo correcto es requerir el pago de forma fehaciente y, si no paga, demandar.
¿Puedo cobrar los suministros impagados de la fianza?
Sí. Al terminar el contrato, la fianza puede aplicarse a las facturas de suministros pendientes que estén justificadas. El saldo debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves.
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