Sí, se puede desahuciar a un inquilino con discapacidad. Ninguna ley impide el desahucio porque el inquilino tenga una discapacidad. Si deja de pagar, incumple el contrato o el contrato ha terminado, el propietario puede recuperar su vivienda por vía judicial. Lo que cambia es el ritmo: la discapacidad influye en la valoración de vulnerabilidad. Eso puede activar a los servicios sociales y provocar suspensiones temporales, con más requisitos si el propietario es gran tenedor.
En esta guía explico qué protecciones existen de verdad en 2026 y cuáles son mito. También cómo plantear el procedimiento con respeto hacia el inquilino y sin perder meses por errores evitables. Lo cuento desde quince años de experiencia defendiendo a propietarios.
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¿Se puede echar a un inquilino con discapacidad? Lo que dice la ley
La discapacidad no da inmunidad frente al desahucio. Desde la reforma de la Ley 8/2021, las personas con discapacidad tienen plena capacidad jurídica. Firman contratos, asumen obligaciones y responden de ellas como cualquier otro arrendatario.
Eso sí, el proceso debe respetar sus derechos. El artículo 7 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) obliga a hacer ajustes razonables: lenguaje claro y comprensible, apoyo en la comunicación y posibilidad de que le acompañe una persona de su elección. Si el inquilino tiene una curatela u otra medida de apoyo con facultades de representación, conviene identificarla en la demanda. Así el emplazamiento se hace correctamente y no hay riesgo de nulidad.
Hay un error muy extendido que conviene desterrar: el propietario particular no está obligado a buscar ni a pagar una vivienda alternativa antes de desahuciar. Dar una alternativa habitacional corresponde a las administraciones públicas. Lo que sí puede ocurrir es que el procedimiento o el lanzamiento se retrasen mientras los servicios sociales actúan.
Causas para desahuciar a una persona (tenga o no discapacidad)
- Impago de la renta o de cantidades asimiladas (suministros, gastos pactados). Se tramita por el juicio verbal de desahucio del art. 250.1.1º LEC.
- Fin del contrato. La duración mínima es de 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9 LAU). Después pueden sumarse hasta 3 años de prórroga tácita anual (art. 10 LAU). Ojo: si al vencer dejas que el inquilino siga 15 días con tu consentimiento, puede producirse la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil.
- Incumplimientos graves del art. 27 LAU. Por ejemplo, subarriendo no consentido, daños dolosos, obras no autorizadas o actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
- Precario: un familiar, una expareja o un conocido que vive en la vivienda sin título y sin pagar.
- Ocupación ilegal: entrada en la vivienda sin ningún título ni consentimiento.
Discapacidad y vulnerabilidad: no son lo mismo
En un desahucio, el juzgado no se pregunta solo si el inquilino tiene una discapacidad. Lo que valora es si la unidad familiar está en situación de vulnerabilidad social y económica. La discapacidad es un factor muy relevante, pero no automático.
En la normativa del llamado «escudo social» (Real Decreto-ley 11/2020), el umbral de ingresos para considerarse vulnerable sube cuando algún miembro tiene una discapacidad reconocida o una situación de dependencia. Sube todavía más en los casos de discapacidad severa. En la práctica, un inquilino con discapacidad tiene más facilidad para acreditar vulnerabilidad. Pero si tiene ingresos suficientes, no lo será.
Quien evalúa esa situación son los servicios sociales, mediante un informe o certificado. Como propietario no tienes que demostrar que el inquilino no es vulnerable, salvo en los supuestos de gran tenedor que veremos después. Sí te conviene conocer el dato, porque condiciona los plazos.
Suspensiones que pueden afectar al propietario en 2026
Suspensión tras el informe de servicios sociales (art. 441.5 LEC)
Cuando la demanda afecta a la vivienda habitual del inquilino, el juzgado informa a los servicios sociales. Si estos aprecian vulnerabilidad, el proceso puede suspenderse. Tras la Ley 12/2023, la suspensión dura como máximo dos meses si el demandante es persona física y cuatro meses si es persona jurídica. Es una pausa, no el final del procedimiento: transcurrido el plazo, el juicio continúa.
Suspensión extraordinaria del «escudo social»
El Real Decreto-ley 11/2020 creó una suspensión extraordinaria de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables. Desde entonces se ha prorrogado varias veces mediante sucesivos decretos-ley. Su vigencia en 2026 depende de la última prórroga y de su convalidación parlamentaria, y eso ha cambiado más de una vez. Hay que comprobarla en el momento de presentar la demanda. Lo explicamos en detalle en Fin de la protección por vulnerabilidad en 2026.
Si esa suspensión se aplica, el propietario puede alegar su propia situación de vulnerabilidad para que el juez la valore. Además, cumpliendo ciertos requisitos y plazos, puede pedir una compensación a la Administración. Te lo contamos en compensación por suspensión de desahucio.
Lanzamiento con fecha y hora
Desde la Ley 12/2023, la resolución que fija el lanzamiento debe indicar día y hora exactos. Ya no caben los «lanzamientos abiertos». Cuando hay una persona con discapacidad en la vivienda, es habitual que el juzgado coordine el lanzamiento con los servicios sociales. También es frecuente que se pida algún aplazamiento, que el juez decidirá caso por caso.
Gran tenedor vs pequeño propietario: qué te exige la ley
Según la Ley 12/2023, es gran tenedor quien posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (sin contar garajes ni trasteros) o más de 1.500 m² de uso residencial. En las zonas de mercado tensionado, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a 5 inmuebles en esa zona. Para el pequeño propietario, el camino es bastante más sencillo.
| Aspecto | Pequeño propietario | Gran tenedor |
|---|---|---|
| Indicar en la demanda si es vivienda habitual y si eres gran tenedor | Sí, obligatorio | Sí, obligatorio |
| Aportar certificado de servicios sociales sobre la vulnerabilidad del inquilino | No | Sí, si es la vivienda habitual del inquilino (reciente, normalmente de los últimos meses) |
| Intermediación o conciliación previa con la Administración si hay vulnerabilidad | No | Sí, si no se acredita, la demanda no se admite |
| Suspensión por servicios sociales (art. 441.5 LEC) | Hasta 2 meses si eres persona física | Hasta 2 meses (persona física) o 4 meses (persona jurídica) |
| Prórroga extraordinaria de 1 año por vulnerabilidad acreditada (art. 10.2 LAU) | No es obligatorio aceptarla | Obligatoria |
| Prórroga extraordinaria en zona tensionada (art. 10.3 LAU) | Puede afectar, con excepciones legales | Puede afectar, con excepciones legales |
Un consejo práctico: declara tu condición con total veracidad. Ocultar que eres gran tenedor puede acabar en la inadmisión de la demanda o en problemas mayores más adelante.
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Cómo desahuciar a un inquilino con discapacidad paso a paso
- Reúne la documentación. Necesitarás el contrato, los recibos, los justificantes del impago y las comunicaciones con el inquilino. Determina también si eres gran tenedor y si la vivienda es la residencia habitual del inquilino.
- Envía un requerimiento fehaciente con propuesta de acuerdo. Desde el 3 de abril de 2025, la LO 1/2025 exige en la mayoría de procesos civiles intentar antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Un burofax bien redactado cumple dos funciones. Acredita la negociación previa y, si reclama las rentas con al menos 30 días de antelación a la demanda, impide que el inquilino enerve después el desahucio (art. 22.4 LEC). En Correos suele costar entre 20 y 40 € según las opciones, aunque puede variar. Más detalles en el burofax como primer paso obligatorio.
- Si eres gran tenedor, solicita el certificado de servicios sociales y, si hay vulnerabilidad, acude a la intermediación que establezca tu comunidad autónoma.
- Presenta la demanda de juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1º LEC) y acumula en ella la reclamación de rentas. Se necesita abogado y procurador. Los honorarios del procurador son un gasto aparte, con rangos orientativos que varían según la provincia y la cuantía.
- Espera el requerimiento al inquilino. El juzgado le da 10 días para pagar, desalojar u oponerse, y en paralelo comunica el caso a servicios sociales. Aquí puede producirse la suspensión de 2 o 4 meses.
- Vista, sentencia o decreto y lanzamiento. Si no hay oposición, se dicta decreto y se ejecuta el lanzamiento en la fecha y hora señaladas.
El tiempo total depende mucho del juzgado y de si hay suspensiones. Lo analizamos en cómo afecta un inquilino vulnerable a los plazos del propietario.
Modelo de burofax: requerimiento de pago y propuesta de acuerdo
«En [ciudad], a [fecha]. Estimado/a D./D.ª [nombre del inquilino]:
Como arrendador/a de la vivienda situada en [dirección], según el contrato firmado el [fecha], le comunico que a día de hoy figuran impagadas las mensualidades de [meses], por un total de [importe] €. Le requiero formalmente para que abone dicha cantidad en la cuenta [IBAN] en un plazo de 30 días naturales desde la recepción de este escrito.
Con el fin de evitar un procedimiento judicial, le propongo además [un plan de pagos de X € mensuales / la entrega voluntaria de la vivienda antes del (fecha) con condonación de (importe)]. Le ruego que me responda por escrito antes del [fecha].
Si necesita que esta comunicación se le explique en otro formato o a través de una persona de apoyo, puede indicármelo y lo facilitaré. De no atenderse este requerimiento, me veré obligado/a a ejercitar las acciones legales oportunas, incluida la resolución del contrato y el desahucio. Atentamente, [firma]».
¿Y si no es inquilino? Ocupantes, precario y locales
Una discapacidad no legitima una ocupación ilegal. Si la vivienda está ocupada sin título, la Ley 5/2018 permite un procedimiento ágil (art. 250.1.4º LEC). Pueden usarlo las personas físicas propietarias, las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas de vivienda. El ocupante tiene 5 días para presentar un título que justifique su estancia, y también aquí se informa a los servicios sociales. Además, tras la LO 1/2025, los delitos de usurpación y allanamiento pueden tramitarse por juicio rápido en la vía penal.
Las suspensiones especiales para ocupantes sin título del escudo social, cuando están vigentes, solo afectan a propietarios personas jurídicas o con más de diez viviendas. Nunca se aplican si es tu vivienda habitual o tu segunda residencia.
Si quien vive en tu casa es un familiar o un conocido sin contrato, la vía es el desahucio por precario. Y si se trata de un local, un garaje o un trastero, no entran en juego las protecciones ligadas a la vivienda habitual.
Errores que el propietario debe evitar
- Cambiar la cerradura o sacar sus pertenencias. Puede constituir un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho.
- Cortar los suministros para presionar. Además del riesgo penal, con una persona con discapacidad puede verse como una conducta especialmente grave.
- Dejar pasar meses sin requerir el pago. La deuda crece y pierdes la posibilidad de bloquear la enervación.
- Aceptar pagos parciales sin documentarlos. Siempre por escrito y con reserva de acciones.
- Omitir en la demanda si eres gran tenedor o si es vivienda habitual. Es una causa de inadmisión.
Preguntas frecuentes
¿Puede un inquilino con discapacidad paralizar el desahucio para siempre?
No. Puede haber suspensiones temporales por vulnerabilidad, pero la ley las limita en el tiempo. El derecho del propietario a recuperar su vivienda se mantiene.
¿Tengo que buscarle otra vivienda antes de desahuciarlo?
No. La alternativa habitacional corresponde a las administraciones públicas, no al propietario particular. Su ausencia puede retrasar el lanzamiento, pero no impedirlo.
¿Pueden desalojar a una persona con discapacidad que ocupa ilegalmente una vivienda?
Sí. La discapacidad no convierte la ocupación en legal. El juzgado comunicará el caso a servicios sociales, pero el propietario puede recuperar la vivienda por vía civil o penal.
¿Puede el inquilino pagar a última hora y quedarse?
Solo una vez, y siempre que no le hayas requerido el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda. Si lo hiciste, ya no puede enervar. Más en la enervación del desahucio.
Tengo una discapacidad y mi casero quiere desahuciarme, ¿qué hago?
Acude cuanto antes a los servicios sociales de tu municipio para que valoren tu situación. Puedes pedir asistencia jurídica gratuita y solicitar los ajustes que necesites en el proceso. Las obligaciones del contrato siguen vigentes, así que negociar pronto con el propietario suele ser la mejor salida para ambas partes.
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