El contrato terminó, avisaste a tu inquilino con tiempo y, aun así, sigue en tu piso como si nada. Es una situación injusta, frustrante y, desgraciadamente, más habitual de lo que parece en distritos como Usera. La buena noticia es que la ley está de tu lado y existe un procedimiento legal pensado exactamente para esto. Llámanos ahora al 660 249 927 o pide presupuesto sin compromiso y te explicamos cómo recuperar tu piso.
Qué ocurre legalmente cuando el inquilino no abandona el piso al terminar el contrato
Cuando un contrato de arrendamiento llega a su fin —ya sea porque se agotó el plazo pactado y todas sus prórrogas legales, o porque notificaste correctamente tu voluntad de no renovar— el inquilino pierde su derecho a permanecer en la vivienda. Si se queda igualmente, pasa a ocuparla sin título legítimo.
Aquí es donde muchos propietarios cometen un error: pensar que la situación se resolverá sola o que pueden actuar por su cuenta. No es así. La única vía para recuperar tu piso de forma segura y definitiva es la vía judicial. Cualquier otra opción —presionar al inquilino, cortarle los suministros o cambiarle la cerradura— puede volverse en tu contra y convertirte a ti en el infractor. Si quieres saber exactamente por qué esto es un error muy caro, te lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre Brigada Desokupa en Usera: cuándo el desahucio sin orden judicial se convierte en un error muy caro para el propietario.
Qué opciones legales tienes como propietario
En tu situación concreta —inquilino que se queda tras expirar el contrato— la acción más habitual y eficaz es el desahucio por fin de contrato, también llamado desahucio por expiración del plazo contractual. Este procedimiento está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y permite al propietario obtener una orden judicial de lanzamiento (desalojo) sin necesidad de alegar impago ni ninguna otra causa.
Si además tu inquilino ha dejado de pagar la renta durante el tiempo que lleva de más en el piso, puedes acumular en la misma demanda la reclamación de rentas impagadas, lo que hace el procedimiento mucho más completo y rentable para ti. Puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre cómo recuperar las rentas impagadas de tu inquilino en Carabanchel.
En algunos casos, si el inquilino alega vulnerabilidad, el proceso puede verse afectado por suspensiones temporales. Es algo que conviene valorar desde el principio con un abogado especialista, especialmente dado el contexto actual en Madrid. Puedes leer más sobre este tema en nuestro artículo inquilino vulnerable y desahucio en Las Rozas: cómo afecta a los plazos del propietario.
Pasos concretos para recuperar tu piso en Usera
El proceso, en orden, funciona así:
- 1. Reúne la documentación. Contrato de arrendamiento, DNI, escritura o nota simple del piso, y cualquier comunicación que hayas tenido con el inquilino (WhatsApps, correos, burofax).
- 2. Envía un burofax o requerimiento fehaciente. Aunque no siempre es obligatorio para esta vía, deja constancia por escrito de que el contrato ha terminado y que exiges la entrega de llaves. Esto refuerza tu posición procesal.
- 3. Consulta con un abogado especialista. En Desahucios Express analizamos tu caso, comprobamos que todo esté en orden y preparamos la demanda.
- 4. Presentación de la demanda en el juzgado. En Usera, los juzgados competentes suelen ser los de Primera Instancia del distrito de Arganzuela-Usera, aunque dependiendo de la carga de trabajo pueden asignarse a otros juzgados del sur de Madrid. El abogado y el procurador se ocupan de todo este trámite.
- 5. Señalamiento del juicio y del lanzamiento. Una vez admitida la demanda, el juzgado fija fecha para el juicio y, si el inquilino no se opone o pierde, se señala directamente la fecha del lanzamiento (el día en que el Juzgado acude al piso para hacer efectivo el desalojo).
- 6. Lanzamiento y recuperación de las llaves. Con la presencia del procurador y, si es necesario, del cerrajero, recuperas la posesión de tu vivienda.
Plazos reales: cuánto tarda este proceso en Usera
Es una de las preguntas que más nos hacen. La respuesta honesta es que los plazos dependen de la carga de trabajo del juzgado asignado, de si el inquilino se opone a la demanda y de si alega situación de vulnerabilidad. En términos generales, para un desahucio por fin de contrato en la zona sur de Madrid —Usera, Carabanchel, Vallecas— los plazos suelen moverse en un rango de 4 a 9 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo, aunque puede acortarse o alargarse. Si quieres entender con más detalle cómo funciona la cronología fase por fase, puedes leer nuestro artículo sobre cuánto tarda un desahucio exprés en Usera y cómo acelerarlo en 2026.
Lo que sí puedes hacer desde el principio es no perder ni un día: cada semana que pasa sin iniciar el procedimiento es una semana más de tu inquilino en tu piso.
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Qué documentación necesitas preparar
Para iniciar el procedimiento lo antes posible, ten a mano:
- El contrato de arrendamiento firmado (imprescindible).
- Tu DNI o NIF como propietario.
- Escritura de propiedad o nota simple del Registro de la Propiedad.
- Cualquier comunicación con el inquilino en la que conste el aviso de no renovación o la solicitud de entrega de llaves (burofax, correo electrónico, mensajes de texto).
- Si hay rentas impagadas, los justificantes de los últimos pagos recibidos (extractos bancarios).
No te preocupes si no lo tienes todo perfectamente ordenado. En Desahucios Express te guiamos desde el primer momento.
Errores que hacen perder tiempo y dinero
Hay conductas que, aunque parecen razonables cuando estás desesperado, pueden perjudicarte gravemente:
- Cambiar la cerradura sin orden judicial. Es un delito de coacciones aunque el contrato haya terminado. El inquilino puede denunciarte y conseguir que le devuelvan el acceso al piso.
- Cortar los suministros (luz, agua, gas). Aunque en algunos supuestos de ocupación ilegal existe jurisprudencia reciente que lo permite, en un arrendamiento con contrato previo esta acción puede costarte una denuncia penal. No lo hagas sin consultar antes.
- Negociar sin dejar nada por escrito. Si llegas a un acuerdo verbal con tu inquilino para que se vaya «la semana que viene», no tienes ninguna garantía. Cualquier acuerdo debe formalizarse por escrito.
- Esperar a que se vaya solo. Cada mes que pasa sin iniciar el procedimiento es un mes de retraso en la recuperación de tu piso. El juzgado no puede actuar si tú no presentas la demanda.
- Contratar empresas de desokupación sin garantías. Algunas actúan al margen de la ley y pueden complicarte enormemente la situación. La única vía segura es la judicial.
Cuánto cuesta: precio cerrado desde 690 €
En Desahucios Express trabajamos con precio cerrado desde 690 €, sin sorpresas ni costes ocultos. Ese precio incluye:
- Estudio completo de tu caso y revisión de la documentación.
- Redacción y presentación de la demanda de desahucio.
- Reclamación acumulada de rentas impagadas (si las hay).
- Asistencia al juicio por parte del equipo de abogados.
Somos especialistas en propietarios de Madrid, conocemos el funcionamiento de los juzgados del sur de la capital y llevamos más de 15 años gestionando casos exactamente como el tuyo. Si quieres comparar y entender bien qué incluye el precio de un abogado de desahucios en Madrid, puedes leer nuestro artículo cuánto cuesta un abogado de desahucios en Madrid capital: precio cerrado y qué incluye.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a mi inquilino yo solo si el contrato ya ha terminado?
No. Aunque el contrato haya expirado, el inquilino sigue teniendo derecho a un procedimiento judicial antes de que nadie pueda obligarle a salir. Actuar por tu cuenta —cambiando la cerradura, cortando suministros o presionando físicamente— puede constituir un delito de coacciones y perjudicarte legalmente. La única vía válida es la demanda de desahucio ante el juzgado.
¿Qué pasa si mi inquilino alega que es vulnerable?
Si tu inquilino o algún miembro de su unidad familiar alega situación de vulnerabilidad, el juzgado puede suspender temporalmente el lanzamiento mientras se notifica a los servicios sociales. Esto no paraliza el procedimiento de forma definitiva, pero puede alargar los plazos. Es fundamental que tu abogado lo gestione desde el inicio para minimizar el impacto. Puedes ampliar información en nuestro artículo sobre inquilino vulnerable y desahucio: cómo afecta a los plazos del propietario.
¿Puedo reclamar también los meses que lleva de más en el piso sin pagar?
Sí. Si tu inquilino ha continuado en la vivienda tras el fin del contrato sin abonar renta o indemnización, puedes acumular en la misma demanda de desahucio la reclamación de esas cantidades. Es una de las ventajas del procedimiento: en un solo proceso recuperas el piso y puedes reclamar lo que te deben.
¿Cuánto tarda el proceso desde que llamo a un abogado hasta que tengo mi piso de vuelta?
Depende del juzgado y de si el inquilino se opone o no. En la zona de Usera y el sur de Madrid, los plazos habituales desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo se mueven en un rango de 4 a 9 meses, en términos generales. Cuanto antes empieces, antes termina. No hay nada que ganar esperando.
Si tu inquilino sigue en tu piso después de que el contrato terminó, tienes derecho a recuperarlo y la ley te ampara para hacerlo. No pierdas más tiempo ni más dinero. En Desahucios Express llevamos más de 15 años ayudando a propietarios en Usera, Carabanchel, Vallecas y toda la Comunidad de Madrid a recuperar sus viviendas de forma rápida, legal y con precio cerrado.
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