Un abogado de desahucios en Madrid recupera tu vivienda por la vía judicial, ya sea por impago, fin de contrato, precario u ocupación ilegal, y evita los errores que retrasan el lanzamiento durante meses. En Desahucios Express defendemos únicamente a propietarios ante cualquier juzgado de la Comunidad de Madrid. Trabajamos con precio cerrado desde 690 €, que incluye el estudio del caso, la demanda, la reclamación de rentas y la asistencia a juicio.
En esta página explicamos qué casos llevamos, cómo trabajamos, qué plazos son realistas hoy en los juzgados madrileños y cuánto cuesta todo.
¿Tienes el problema ahora? Llámanos al 660 249 927 o pide tu presupuesto cerrado.
Qué hacemos: abogados de desahucios para propietarios en Madrid
No existe un único «desahucio». Cada situación tiene su propio procedimiento, sus plazos y sus trampas. Elegir mal la vía es el error más caro que puede cometer un propietario. Estos son los casos que llevamos a diario.
Desahucio por impago del alquiler
El impago de una sola mensualidad de renta o de cantidades asimiladas, como suministros o IBI si el contrato los repercute, ya es causa de resolución del contrato (art. 27.2.a LAU). Se tramita por el juicio verbal de desahucio del art. 250.1.1º LEC, conocido como «desahucio exprés». En la misma demanda reclamamos las rentas debidas y las que se devenguen hasta que recuperes la vivienda.
Hay un punto clave: la enervación (art. 22.4 LEC). El inquilino puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista, pero solo una vez. Además, pierde esa posibilidad si le requeriste el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagó. Por eso el burofax previo se redacta pensando ya en el juicio. Lo explicamos en detalle en la enervación del desahucio. Toda la información del servicio está en desahucio por falta de pago.
Desahucio por fin de contrato (expiración del plazo)
El inquilino que no se va al terminar el contrato también se desahucia por el art. 250.1.1º LEC. Antes hay que comprobar que el contrato ha terminado de verdad. Tras la Ley 12/2023 de vivienda, el calendario es el siguiente:
- Prórroga obligatoria (art. 9 LAU): el contrato dura hasta 5 años si el arrendador es persona física y hasta 7 si es persona jurídica, salvo que el inquilino avise de que no renueva.
- Prórroga tácita (art. 10.1 LAU): si nadie avisa a tiempo, se prorroga por anualidades hasta 3 años más. El propietario debe comunicar la no renovación con al menos 4 meses de antelación.
- Prórrogas extraordinarias (art. 10.2 y 10.3 LAU): en zonas de mercado tensionado declaradas, o cuando el arrendador es gran tenedor y el inquilino acredita vulnerabilidad, este puede pedir prórrogas adicionales.
- Tácita reconducción (art. 1566 CC): si el contrato vence y consientes que el inquilino siga 15 días más, por ejemplo cobrando rentas sin oponerte, puede entenderse que existe un nuevo arriendo. Por eso la oposición debe constar por escrito y de forma fehaciente.
Revisamos tu contrato y tus comunicaciones antes de demandar. Si el preaviso se hizo mal, es mejor saberlo antes de pagar un juicio que perder la demanda.
Desahucio por precario
El precario es la situación de quien vive en tu vivienda sin pagar renta y sin título, por mera tolerancia tuya: un familiar, una expareja, un conocido, el heredero que se quedó en el piso o el antiguo empleado. Se tramita por juicio verbal (art. 250.1.2º LEC).
Hay excepciones importantes. Si el uso de la vivienda se atribuyó a tu expareja en una sentencia de familia, el precario no es la vía. Tampoco lo es en algunos supuestos entre coherederos. Más información en desahucio por precario.
Okupas: desalojo de una vivienda ocupada ilegalmente
Con ocupantes que entraron sin ningún título, las opciones dependen del momento y de quién sea el propietario:
- Ocupación recién detectada: si la Policía constata un delito flagrante, puede actuar en el momento. Hay que llamar al 091 o al 112 enseguida, sin intentar entrar por tu cuenta.
- Vía civil de la Ley 5/2018 (art. 250.1.4º LEC): está reservada a propietarios personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas con vivienda social. Permite demandar a los «ignorados ocupantes». Si en el plazo de 5 días no aportan un título que justifique su posesión, el juzgado puede ordenar la entrega inmediata de la vivienda (art. 441.1 bis LEC).
- Vía penal: usurpación (art. 245 CP) o allanamiento de morada (art. 202 CP) si se trata de tu vivienda habitual o segunda residencia. Desde la reforma de la LO 1/2025, estos delitos pueden tramitarse como juicio rápido cuando se dan los requisitos.
Si la vivienda es de una sociedad o el caso no encaja en la Ley 5/2018, solemos acudir al precario. El «inquiokupa», que firmó contrato y dejó de pagar, se desahucia como impago, no como okupa. Más información en desalojo de okupas en Madrid y en cómo se presenta la demanda contra okupas en Madrid.
Otros incumplimientos del contrato
El art. 27 LAU permite resolver el contrato por otras causas:
- subarriendo o cesión no consentidos;
- daños causados dolosamente u obras no autorizadas;
- actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas;
- falta de pago de la fianza.
Ojo: salvo el impago y el fin de plazo, estas demandas suelen ir por juicio ordinario, que es más lento. Si además hay rentas impagadas, casi siempre conviene demandar por impago. Más información en desahucio por incumplimiento del contrato.
Cómo trabajamos: del primer contacto al lanzamiento
Este es nuestro método, adaptado a cada caso:
- Estudio del caso. Nos envías el contrato, los recibos, las comunicaciones y la nota simple. Te decimos qué vía corresponde y cuánto puede tardar de forma realista.
- Presupuesto cerrado por escrito. Incluye nuestros honorarios y el detalle de los gastos de terceros, para que sepas el total antes de empezar.
- Requerimiento previo y MASC. Preparamos el burofax de requerimiento de pago y la propuesta de negociación que exige la ley desde abril de 2025 (lo explicamos más abajo).
- Demanda. Redactamos la demanda con todos los requisitos de admisión: vivienda habitual, gran tenedor, vulnerabilidad y acreditación del MASC. Acumulamos la reclamación de rentas y la presentamos en el partido judicial que corresponda.
- Seguimiento y juicio. Controlamos la notificación al inquilino, respondemos a su oposición si la hay y asistimos a la vista.
- Lanzamiento. Coordinamos la diligencia con la comisión judicial y te indicamos cómo actuar ese día: cerrajero, cambio de cerradura y enseres abandonados.
- Cobro. Si el inquilino tiene ingresos o bienes, instamos la ejecución de la deuda y de las costas.
También revisamos contratos de arrendamiento antes de firmarlos: cláusulas de garantía, aval y preavisos. Es la forma más barata de no necesitar un desahucio.
El requisito previo de la LO 1/2025 (MASC): obligatorio desde abril de 2025
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar la mayoría de demandas civiles, incluidos los desahucios por impago, por expiración del plazo y por precario. Si la demanda no acredita ese intento, el juzgado no la admite.
En la práctica, puede valer una propuesta de acuerdo enviada por un medio que deje constancia, como un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. La propuesta debe identificar a las partes, el problema y una solución concreta. Si el inquilino no responde en 30 días naturales desde que la recibe, el requisito se entiende cumplido y se puede demandar. Por regla general, la tutela sumaria de la posesión, como el procedimiento contra okupas del art. 250.1.4º LEC, está excluida de este requisito. Aun así, lo valoramos en cada caso.
Si el propietario es gran tenedor y la vivienda es la residencia habitual del inquilino, la Ley 12/2023 exige además acreditar su situación de vulnerabilidad. Ampliamos todo esto en el burofax como primer paso obligatorio para iniciar un desahucio en 2026.
Modelo orientativo de burofax: requerimiento de pago y propuesta de acuerdo
Este modelo sirve de punto de partida para un impago. Adáptalo o, mejor, deja que lo revisemos: un burofax mal redactado puede permitir la enervación o no servir como MASC.
«D./Dña. [nombre del propietario], con DNI [número], como arrendador de la vivienda situada en [dirección completa, Madrid], le comunico lo siguiente:
- A fecha de hoy adeuda [importe] € en concepto de rentas de [meses] y [otros conceptos según contrato], conforme al contrato de arrendamiento firmado el [fecha].
- Le requiero formalmente para que abone dicha cantidad en la cuenta [IBAN] en un plazo de 30 días naturales desde la recepción de esta comunicación. Le advierto de que, conforme al art. 22.4 LEC, este requerimiento impedirá la enervación de un futuro desahucio.
- A efectos de la LO 1/2025, le propongo como solución amistosa [opción A: pago íntegro en la fecha indicada / opción B: entrega voluntaria de llaves antes del (fecha), con condonación de (importe) o calendario de pagos de la deuda].
- Si no recibo respuesta en 30 días naturales, ejercitaré las acciones judiciales de desahucio y reclamación de cantidad.
En Madrid, a [fecha]. Firma.»
¿Prefieres que lo preparemos nosotros y empecemos a contar plazos desde hoy? Pide tu presupuesto cerrado de desahucio en Madrid o llama al 660 249 927.
Juzgados de desahucio en Madrid y plazos realistas
Dónde se presenta la demanda
La demanda se presenta en el partido judicial donde está la vivienda (art. 52.1.7º LEC). La Comunidad de Madrid tiene 21:
- Madrid capital
- Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Aranjuez y Arganda del Rey
- Collado Villalba, Colmenar Viejo, Coslada, Fuenlabrada y Getafe
- Leganés, Majadahonda, Móstoles, Navalcarnero y Parla
- Pozuelo de Alarcón, San Lorenzo de El Escorial, Torrejón de Ardoz, Torrelaguna y Valdemoro
Con la LO 1/2025, los antiguos juzgados de primera instancia se han integrado en los Tribunales de Instancia, que funcionan por secciones civiles. Esto ha supuesto reorganizaciones internas que todavía influyen en los tiempos de cada sede. Trabajamos en todos estos partidos y coordinamos el procurador en cada uno.
Plazos por fase en un desahucio por impago
No te vamos a prometer un «desahucio en 15 días». Esta tabla resume lo que fija la ley y lo que suele ocurrir en la práctica:
| Fase | Lo que dice la ley | Realidad orientativa en Madrid |
|---|---|---|
| Requerimiento y MASC | 30 días naturales para que el inquilino responda | Alrededor de 1 mes, salvo que conteste antes |
| Admisión de la demanda | Sin plazo cerrado | De unas semanas a varios meses, según la carga de la sección |
| Requerimiento al inquilino | 10 días hábiles para pagar, desalojar u oponerse (art. 440.3 LEC) | Depende de que se le localice; si no, hay que intentar otros domicilios o edictos |
| Sin oposición | Decreto que pone fin al proceso; el lanzamiento se celebra en la fecha ya señalada | Es el escenario más rápido |
| Con oposición | Vista y sentencia | Añade semanas o meses según el señalamiento |
| Lanzamiento | Fecha fijada en el decreto de admisión | Puede suspenderse si hay informe de vulnerabilidad |
En conjunto, un desahucio exprés en Madrid sin oposición ni incidencias se mide en meses, no en semanas. Con oposición, notificaciones fallidas o vulnerabilidad, el plazo puede acercarse al año o superarlo. Te damos una estimación concreta para tu juzgado al estudiar el caso.
Qué puede alargar el desahucio
- Vulnerabilidad del inquilino. Si los servicios sociales confirman la vulnerabilidad, el lanzamiento puede suspenderse hasta 2 meses si el propietario es persona física y hasta 4 si es persona jurídica (art. 441.5 LEC). El régimen extraordinario de suspensión por vulnerabilidad ha tenido prórrogas y cambios sucesivos; lo resumimos en fin de la protección por vulnerabilidad en 2026. Comprobamos la norma vigente el día que presentamos la demanda.
- Gran tenedor. Lo es quien tiene más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial, o 5 o más en zonas tensionadas si así se declaran. En vivienda habitual, el gran tenedor debe aportar requisitos adicionales con la demanda (art. 439.6 y 7 LEC).
- Problemas de notificación cuando el inquilino no recoge las comunicaciones o se esconde.
- Demandas defectuosas que el juzgado manda subsanar o directamente inadmite.
Precio cerrado desde 690 €: qué incluye y qué gastos van aparte
Nuestro precio cerrado desde 690 € incluye el estudio del caso, la demanda, la reclamación de rentas y la asistencia a juicio. No hay horas extra ni sorpresas a mitad del proceso. Antes de empezar te indicamos por escrito los gastos de terceros:
| Concepto | Quién lo cobra | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Abogado: estudio, demanda, reclamación de rentas y juicio | Desahucios Express | Desde 690 €, precio cerrado |
| Procurador (obligatorio en el desahucio) | Procurador del partido judicial | Aproximadamente 150-400 €, según arancel y actuaciones |
| Burofax con certificación de texto y acuse | Correos | Aproximadamente 25-45 € por envío |
| Tasa judicial | Administración | Las personas físicas están exentas; las sociedades pueden tener que pagarla |
| Cerrajero el día del lanzamiento | Cerrajería | Aproximadamente 80-200 € |
Los importes de terceros son orientativos y pueden variar. Si el inquilino es condenado en costas, puedes reclamarle parte de estos gastos, aunque cobrar depende de su solvencia. Ampliamos la información en cuánto cuesta un desahucio en 2026.
Por qué contratar un abogado especialista en desahucios
Un desahucio parece sencillo hasta que se cae por un detalle. Estos son los errores que vemos con más frecuencia en propietarios que llegan después de un primer intento fallido:
- No requerir el pago con 30 días de antelación. El inquilino paga el día antes del juicio, enerva el desahucio y vuelves a empezar.
- No acreditar el MASC o no declarar en la demanda si es vivienda habitual y si eres gran tenedor. La consecuencia es la inadmisión.
- Elegir la vía equivocada: precario en lugar de la Ley 5/2018, o juicio ordinario cuando cabía el verbal.
- No acumular las rentas futuras, lo que obliga a un segundo procedimiento para reclamarlas.
- Tomarse la justicia por su mano. Cambiar la cerradura con el inquilino dentro, sacar sus cosas o presionarle cortando suministros puede constituir delito de coacciones (art. 172 CP) o de realización arbitraria del propio derecho (art. 455 CP). El denunciado pasarías a ser tú.
Un especialista en desahucios conoce estos filtros y sabe qué exige cada juzgado madrileño. Por eso evita los meses que cuesta corregir errores. Además, solo defendemos a propietarios, así que no hay conflicto de intereses.
En la primera consulta sales con tres cosas:
- un análisis de viabilidad de tu caso;
- la estrategia procesal concreta;
- un presupuesto cerrado por escrito y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un abogado de desahucios en Madrid?
En Desahucios Express, desde 690 € a precio cerrado, con estudio del caso, demanda, reclamación de rentas y asistencia a juicio incluidos. Aparte van el procurador, el burofax y el cerrajero, que te detallamos por escrito antes de empezar.
¿Cuánto tarda un desahucio exprés en Madrid?
Depende del partido judicial, de que se localice al inquilino y de si se opone o alega vulnerabilidad. Sin incidencias se cuenta en meses. Con oposición o suspensión del lanzamiento puede acercarse al año. Al estudiar tu caso te damos una estimación para tu juzgado.
¿Puedo cambiar la cerradura para echar al inquilino o al okupa?
No mientras el ocupante viva allí. Puede ser delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho, y complicaría tu caso. La vía segura es la judicial o, ante una ocupación flagrante, la intervención inmediata de la Policía.
¿Hace falta el MASC también contra okupas?
Con carácter general, el procedimiento de tutela de la posesión contra okupas (art. 250.1.4º LEC) está excluido del requisito. En cambio, el desahucio por impago, por fin de contrato y por precario sí lo exigen. Revisamos cada caso porque la vía elegida determina si es necesario.
¿Defendéis también a inquilinos?
No. Solo defendemos a propietarios. Si eres inquilino y estás en dificultades, puedes solicitar asistencia jurídica gratuita en el Colegio de Abogados y acudir a los servicios sociales de tu municipio. Si tienes más dudas como propietario, consulta nuestras preguntas frecuentes sobre desahucios.
Recupera tu vivienda en Madrid con un abogado especialista
Cada mes sin actuar es un mes más de rentas perdidas y de plazos que no empiezan a contar. Cuéntanos tu caso y te diremos qué vía corresponde, cuánto puede tardar y cuánto te va a costar, con precio cerrado desde 690 €.
Contrata tu abogado de desahucios en Madrid o llámanos ahora al 660 249 927.