Sí, se puede vender un piso con inquilinos dentro y no hace falta su permiso. El comprador se subroga en el contrato y debe respetarlo, como mínimo hasta completar 5 años de alquiler (7 si el arrendador era una empresa), según el art. 14 de la LAU. Además, salvo que haya renunciado en el contrato, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto (art. 25 LAU), y vender no es causa legal para echarle: para vender libre hay que esperar al fin del contrato, pactar su salida o desahuciarle si incumple.
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¿Se puede vender un piso con inquilinos dentro?
Sí. Es un error muy extendido pensar que una vivienda alquilada no se puede vender. El propietario conserva su derecho a vender cuando quiera. Lo que no puede hacer es usar la venta para dejar sin efecto el alquiler. El contrato «viaja» con la vivienda: el inquilino sigue en ella con las mismas condiciones, y lo único que cambia es la persona a la que paga la renta.
Por eso hay dos grandes caminos:
- Vender con el inquilino dentro, normalmente a un inversor que busca rentabilidad.
- Recuperar antes la posesión y vender libre, que suele dar mejor precio y más compradores, pero exige tiempo o un acuerdo.
Qué pasa con el contrato: el comprador se subroga (art. 14 LAU)
Durante los primeros 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica)
El comprador ocupa la posición del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Si el arrendador anterior era una persona jurídica, el plazo es de siete años. Esto se aplica aunque el contrato no esté inscrito en el Registro y aunque el comprador sea un tercero de buena fe protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Esos plazos coinciden con la duración mínima obligatoria del art. 9 LAU. Al terminar ese periodo, el arrendador puede comunicar que no renueva, con al menos cuatro meses de antelación (art. 10.1 LAU). Si no lo hace, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más.
Tras la Ley 12/2023 de vivienda hay que contar también con las prórrogas extraordinarias que puede pedir el inquilino:
- En zonas de mercado residencial tensionado: prórrogas anuales hasta un máximo de tres años.
- Si el arrendador es gran tenedor y el inquilino acredita vulnerabilidad: una prórroga de hasta un año.
Antes de prometer al comprador una fecha de entrega libre, hay que revisar si alguna de estas prórrogas puede aplicarse.
Contratos más largos e inscripción registral
Si se pactó una duración superior a 5 o 7 años, la inscripción en el Registro de la Propiedad marca la diferencia:
- Si el contrato está inscrito, el comprador debe respetarlo durante toda la duración pactada.
- Si no está inscrito y el comprador reúne los requisitos del art. 34 LH, solo tiene que soportar el alquiler hasta completar los 5 o 7 años. En ese caso, el vendedor debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir.
Si el contrato incluye una cláusula de extinción por venta (art. 14.3 LAU), solo despliega efectos una vez superados esos 5 o 7 años.
Derecho de tanteo y retracto del inquilino (art. 25 LAU)
El inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero:
- Tanteo: dispone de 30 días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales.
- Retracto: si no se le notificó, si se omitió algún dato esencial o si se vendió por un precio inferior o en condiciones más favorables que las comunicadas, puede subrogarse en la compra. Tiene 30 días naturales desde que se le notifica la venta con copia de la escritura.
Un retracto puede anular de hecho una venta ya firmada. No se debe saltar este paso.
Cómo notificar la intención de vender (modelo)
Lo recomendable es un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o un requerimiento notarial. El texto debe incluir:
- Datos del arrendador, del inquilino y de la vivienda, con referencia al contrato de alquiler y su fecha.
- Decisión de vender, con indicación expresa del precio y la forma de pago.
- Resto de condiciones esenciales: cargas, plazo de firma, gastos y si se vende con o sin muebles.
- Ofrecimiento expreso del derecho de tanteo y plazo de 30 días naturales para ejercerlo.
- Lugar, fecha y firma.
Si quieres ver cómo se hace en la práctica, lo explicamos en burofax al inquilino: el primer paso. Como orientación, un burofax en Correos con certificación suele costar entre 25 y 45 €, y un requerimiento notarial algo más. Las tarifas pueden variar.
Renuncia al tanteo y casos sin derecho de preferencia
- Renuncia pactada: el contrato puede incluir la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. Aun así, el arrendador debe comunicarle su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma. La regulación ha cambiado con varias reformas, así que conviene revisar la redacción de la cláusula y la fecha del contrato.
- Venta de todo el edificio junto con el resto de viviendas o locales, o venta conjunta por varios propietarios a un mismo comprador: en estos casos no hay tanteo ni retracto del inquilino (art. 25.7 LAU).
- Proindiviso: el retracto del condueño tiene preferencia sobre el del inquilino (art. 25.6 LAU).
- Normativa autonómica: algunas comunidades autónomas reconocen tanteo y retracto a favor de la Administración en determinados supuestos. Compruébalo antes de firmar.
Pasos para vender un piso con inquilino
- Revisa el contrato: fecha, duración, prórrogas en curso, renuncia al tanteo, cláusula de extinción por venta, inscripción registral y si eres persona física o jurídica.
- Notifica el tanteo (o el preaviso de 30 días si hay renuncia) y espera a que venza el plazo.
- Informa al comprador por escrito de que la vivienda está alquilada. Entrégale copia del contrato, los recibos de renta y la situación de pagos.
- Firma la escritura declarando que la vivienda está arrendada. Para inscribir la venta hay que justificar que se hicieron las notificaciones del art. 25 LAU, mediante declaración del vendedor bajo pena de falsedad.
- Comunica al inquilino el cambio de propietario y la nueva cuenta de pago. Transfiere la fianza y cambia la titularidad del depósito en el organismo autonómico correspondiente.
Ten en cuenta que el inquilino no está obligado a permitir visitas de compradores salvo que el contrato lo prevea. Lo explicamos en qué hacer si el inquilino no permite las visitas.
Precio: ¿cuánto vale un piso alquilado?
Un piso con inquilino se vende normalmente por menos que el mismo piso libre. El comprador ya no es una familia que quiere vivir en él, sino un inversor que calcula la rentabilidad. El descuento no es fijo y depende de varios factores:
- la renta frente al precio de mercado;
- los años de contrato que quedan, incluidas las posibles prórrogas;
- el historial de pagos del inquilino;
- el estado de la vivienda.
Además, muchos bancos financian peor las viviendas ocupadas. Si el inquilino es moroso, el número de compradores se reduce mucho y el precio cae. Por eso, en esos casos, casi siempre compensa recuperar antes la vivienda.
¿Se puede echar a un inquilino para vender la vivienda?
No. La venta no es causa de extinción del contrato. Tampoco se puede alegar «necesidad» para vender: la causa del art. 9.3 LAU solo sirve si se recoge expresamente en el contrato y el arrendador o sus familiares directos van a vivir realmente en la vivienda. Se exige además que haya pasado el primer año y un preaviso mínimo de dos meses. Si la vivienda no se ocupa en tres meses, el inquilino puede pedir volver a ella o una indemnización.
Cambiar la cerradura, cortar suministros o presionar al inquilino para que se vaya puede constituir un delito de coacciones o de acoso inmobiliario. Lo explicamos en cambio de cerraduras en propiedades de alquiler.
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Opciones para vender el piso libre
| Opción | Cuándo encaja | Ventajas e inconvenientes |
|---|---|---|
| Vender al propio inquilino | Le interesa comprar y puede financiarlo | Rápido y sin conflicto; el precio se negocia |
| Esperar al fin del contrato | Quedan pocos meses de contrato | Seguro si se preavisa con 4 meses; hay que prever las prórrogas |
| Acuerdo de salida | El inquilino paga y está dispuesto a negociar | Suele requerir una compensación; debe firmarse por escrito |
| Desahucio por impago o incumplimiento | Deja de pagar o incumple el contrato | Vía judicial; el plazo depende del juzgado |
| Vender con inquilino a un inversor | Contrato largo y buen pagador | Sin esperas, pero con descuento en el precio |
Si pactas la salida, el documento debe recoger como mínimo:
- la resolución del contrato por mutuo acuerdo;
- la fecha y forma de entrega de llaves;
- la compensación, pagada al entregar la posesión;
- la liquidación de la fianza y de los suministros;
- la renuncia recíproca a reclamaciones.
Vender con un inquilino que no paga o que no se va
Inquilino moroso
Puedes venderlo con el moroso dentro, pero el comprador hereda el problema y lo descontará del precio. Lo habitual es presentar una demanda de desahucio por falta de pago (juicio verbal del art. 250.1.1º LEC) acumulando la reclamación de rentas. Si la vivienda se vende durante el pleito, el comprador puede continuar el procedimiento (sucesión procesal).
Antes de demandar debes tener en cuenta tres requisitos:
- Intento previo de solución (MASC): desde abril de 2025, la LO 1/2025 exige acreditar un intento previo de solución extrajudicial, por ejemplo un requerimiento con propuesta de acuerdo.
- Enervación: si se requiere el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda, el inquilino pierde la posibilidad de enervar el desahucio pagando antes del juicio (art. 22.4 LEC).
- Datos exigidos por la Ley 12/2023: la demanda debe indicar si el demandante es gran tenedor y si la vivienda es la residencia habitual del inquilino. Si eres gran tenedor y el inquilino es vulnerable, se exige un trámite previo de conciliación o intermediación con la Administración. Las suspensiones por vulnerabilidad se han ido prorrogando por decreto, así que hay que comprobar su vigencia al demandar.
Más información en nuestro servicio de desahucio por falta de pago.
Inquilino que no se va al terminar el contrato
Si el contrato ha vencido y preavisaste a tiempo, se demanda el desahucio por expiración del plazo. Si no preavisaste, el contrato puede haberse prorrogado. Además, si al terminar el inquilino sigue 15 días en la vivienda con tu consentimiento, se produce la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil. Lo explicamos en renovación tácita del alquiler y cómo evitarla.
Un inquilino que ha dejado de pagar no es un okupa en sentido legal. La vía rápida de la Ley 5/2018 está pensada solo para quien ocupa sin ningún título.
Vender un piso con inquilinos de renta antigua
Los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 siguen protegidos por el régimen transitorio de la LAU. Normalmente se extinguen al fallecer el inquilino o tras las subrogaciones permitidas. Puedes vender, pero el comprador se subroga en ese contrato, y el inquilino suele conservar su derecho preferente de compra, por lo que también hay que notificarle.
Las opciones realistas son tres:
- vender al propio inquilino;
- negociar una indemnización por su salida;
- vender a inversores especializados, asumiendo un precio muy inferior.
Más detalles en desahucios de alquileres de renta antigua.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el permiso del inquilino para vender el piso?
No. Solo tienes que notificarle la venta para que pueda ejercer su derecho de tanteo, o preavisarle con 30 días si renunció a él. El inquilino no puede impedir la venta.
Si soy inquilino, ¿me pueden echar porque venden el piso?
No. El nuevo dueño debe respetar tu contrato, como mínimo hasta completar 5 años (7 si el arrendador era empresa), y en su caso las prórrogas. Al vencer el contrato, puede no renovarlo si te preavisa en plazo.
¿Qué pasa con la fianza cuando se vende la vivienda?
La fianza pasa al comprador, que será quien deba devolverla al terminar el contrato. Conviene que la escritura lo refleje y actualizar el depósito en el organismo autonómico.
¿Se puede vender una parte de un proindiviso alquilado?
Sí. Los demás copropietarios tienen retracto de comuneros, que prevalece sobre el del inquilino. El contrato de alquiler sigue vigente para todos.
¿Compensa vender con un inquilino que no paga?
Rara vez. El precio baja mucho y pocos compradores lo aceptan. Normalmente sale más rentable desahuciar primero y vender después la vivienda libre.
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