La renovación tácita (o prórroga tácita) es la ampliación automática de un contrato cuando llega su vencimiento y ninguna de las partes comunica a tiempo que no quiere continuar. En un alquiler de vivienda firmado desde marzo de 2019, si el propietario no avisa con al menos 4 meses de antelación y el inquilino tampoco avisa con 2, el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más (art. 10 LAU). Fuera de la LAU, el art. 1566 del Código Civil la llama tácita reconducción: se produce si el inquilino sigue 15 días en el inmueble tras el vencimiento con la aquiescencia del dueño.
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Qué significa renovación tácita
«Tácita» quiere decir que la renovación se produce sin palabras. Nadie firma nada nuevo: el contrato sigue vigente porque ninguna de las partes ha expresado su voluntad de terminarlo dentro del plazo legal o contractual. Ocurre en seguros, suministros o gimnasios. En los seguros, por ejemplo, el art. 22 de la Ley de Contrato de Seguro permite oponerse a la prórroga con un mes de antelación si lo hace el tomador y con dos meses si lo hace la aseguradora. Donde más dinero y tiempo cuesta un descuido es en el alquiler.
Renovación tácita, prórroga tácita y tácita reconducción: ¿son lo mismo?
En la práctica se usan como sinónimos, pero jurídicamente no lo son:
- Prórroga obligatoria (art. 9 LAU): el inquilino tiene derecho a seguir hasta los 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), aunque el contrato diga un año. El propietario no puede oponerse, salvo excepciones.
- Prórroga tácita (art. 10 LAU): agotados esos 5 o 7 años, si nadie avisa a tiempo, el contrato se alarga por anualidades hasta 3 años más.
- Tácita reconducción (art. 1566 CC): es la figura del Código Civil. No prorroga el contrato anterior: nace un contrato nuevo, con la duración que marca el art. 1581 CC. Se aplica a arrendamientos no sujetos al régimen de vivienda de la LAU y, según muchos tribunales, también cuando se han agotado todas las prórrogas de la LAU.
Renovación tácita en el alquiler de vivienda según la LAU (2026)
Prórroga obligatoria: 5 o 7 años
Aunque firmes un contrato de un año, el art. 9 LAU permite al inquilino prorrogarlo anualmente hasta los 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa. Solo el inquilino puede cortarla, avisando al menos 30 días antes de cada vencimiento anual. Además, pasados 6 meses puede desistir con 30 días de preaviso (art. 11 LAU).
El propietario solo puede evitar esta prórroga si necesita la vivienda para sí o para familiares de primer grado, su cónyuge o excónyuge. Para ello deben cumplirse tres condiciones: que haya pasado el primer año, que esa necesidad esté prevista expresamente en el contrato y que la comunique con al menos 2 meses de antelación (art. 9.3 LAU).
Prórroga tácita: hasta 3 años más
Aquí está la trampa para el propietario. Cuando se cumplen los 5 o 7 años, si no has notificado tu voluntad de no renovar al menos 4 meses antes, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de 3 años. Durante ese tiempo el inquilino puede marcharse al final de cualquier anualidad avisando con un mes de antelación. Tú, en cambio, quedas vinculado hasta el final de las tres anualidades.
Es decir: llegar tarde al preaviso un solo día puede suponer tres años más de contrato.
Prórrogas extraordinarias de la Ley 12/2023
La Ley 12/2023 de vivienda añadió al art. 10 LAU dos prórrogas extraordinarias a petición del inquilino:
- Inquilino vulnerable y gran tenedor: si el arrendador es gran tenedor y el inquilino acredita una situación de especial vulnerabilidad social y económica, este puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, salvo acuerdo distinto entre las partes o necesidad de la vivienda por el propietario.
- Zona de mercado residencial tensionado: si la vivienda está en una zona declarada tensionada, el inquilino puede pedir prórrogas anuales de hasta 3 años más, que el propietario debe aceptar salvo pacto, nuevo contrato o necesidad de uso propio en los términos del art. 9.3.
Su aplicación a contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley depende del régimen transitorio, por lo que conviene revisarlo caso por caso.
¿Qué plazos se aplican a tu contrato?
Con carácter general, a cada contrato se le aplica la versión de la LAU vigente cuando se firmó:
| Fecha de firma | Prórroga obligatoria | Prórroga tácita | Preaviso para no renovar |
|---|---|---|---|
| 1 ene 1995 – 5 jun 2013 | Hasta 5 años | Hasta 3 años | 1 mes (ambas partes) |
| 6 jun 2013 – 5 mar 2019 | Hasta 3 años | 1 año | 30 días (ambas partes) |
| Desde 6 mar 2019 | Hasta 5 años (7 si arrendador persona jurídica) | Hasta 3 años, por anualidades | Propietario: 4 meses. Inquilino: 2 meses |
Los contratos firmados durante la breve vigencia del RDL 21/2018 (diciembre de 2018 a enero de 2019) tienen plazos similares a los actuales. Si dudas sobre cuál se aplica al tuyo, consúltalo antes de enviar nada.
Tácita reconducción: art. 1566 del Código Civil
El art. 1566 CC dice que, si al terminar el contrato el arrendatario permanece 15 días disfrutando del inmueble con aquiescencia del arrendador, hay tácita reconducción, «a menos que haya precedido requerimiento». El nuevo contrato dura lo que indica el art. 1581 CC: por años si la renta es anual, por meses si es mensual y por días si es diaria. No dura lo mismo que el contrato original, como se afirma a menudo.
¿Cuándo importa al propietario?
- Locales, oficinas y naves (uso distinto de vivienda): si el contrato no regula su renovación, se aplica el Código Civil. Revisa bien la cláusula de duración.
- Vivienda tras agotar todas las prórrogas LAU: muchas Audiencias Provinciales aplican el art. 1566 CC y entienden que nace un contrato mes a mes, que el propietario puede terminar avisando. Otras consideran que surge un contrato nuevo sujeto a la LAU, con sus plazos mínimos. La cuestión no es pacífica, así que lo prudente es no dejar pasar el vencimiento sin preaviso.
- Avalistas: según el art. 1567 CC, en la tácita reconducción cesan las garantías prestadas por un tercero. Si el contrato «se reconduce», puedes perder el aval personal o bancario.
Profundizamos en esta figura en nuestro artículo sobre la tácita reconducción del Código Civil.
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Cómo evitar la renovación tácita: pasos para el propietario
- Calcula la fecha real de fin. No es la del contrato firmado (a menudo un año), sino la de los 5 o 7 años de prórroga obligatoria, o la del final de cada anualidad de la prórroga tácita.
- Resta el preaviso. En contratos desde 2019, al menos 4 meses antes. Apúntalo con margen: mejor 5 meses que 4 justos.
- Comprueba si hay prórrogas extraordinarias posibles: zona tensionada o gran tenedor con inquilino vulnerable.
- Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Es la prueba fehaciente de qué dijiste y cuándo. Suele costar entre 20 y 40 € en Correos, según el número de páginas y los servicios añadidos (orientativo, puede variar). Más detalles en cuánto cuesta mandar un burofax.
- No cobres rentas después del vencimiento sin dejar constancia escrita. Aceptarlas sin más puede interpretarse como aquiescencia a efectos del art. 1566 CC. Si las cobras, indícalo como indemnización por ocupación.
- Prepara la entrega: fecha, revisión del estado del inmueble, lectura de contadores y devolución de la fianza.
Modelo de burofax de no renovación
Adáptalo a tu caso. Si hay prórrogas extraordinarias en juego, revísalo con un abogado.
D./Dña. [nombre], con DNI [número], como arrendador/a de la vivienda sita en [dirección], en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha] con D./Dña. [inquilino], le comunico de forma fehaciente, conforme al artículo [10 / 9] de la Ley de Arrendamientos Urbanos, mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento, que tendrá lugar el [fecha].
En consecuencia, le requiero para que en dicha fecha deje la vivienda libre, vacía y a mi disposición, con entrega de llaves. Le informo de que este escrito vale como requerimiento a efectos del artículo 1566 del Código Civil, por lo que la permanencia posterior en la vivienda no supondrá renovación ni tácita reconducción, y cualquier cantidad percibida lo será como indemnización por ocupación.
Quedo a su disposición para acordar la fecha de entrega y la revisión de la vivienda. En [lugar], a [fecha]. Firma.
Si necesitas otras versiones (impago, precario, ocupación), tienes más en nuestro modelo de burofax para desahucio o desalojo.
¿Y si el inquilino no se va al terminar el contrato?
Si avisaste a tiempo y el inquilino sigue en la vivienda, no puedes cambiar la cerradura ni cortar suministros. Tuvo un título legítimo, no es un okupa: la vía rápida de la Ley 5/2018 está pensada para ocupaciones sin título y no se aplica a tu caso. Lo que procede es un juicio verbal de desahucio por expiración del plazo (art. 250.1.1º LEC), en el que se reclaman también las cantidades debidas. Lo explicamos en desahucio por expiración del plazo contractual.
Antes de demandar, ten en cuenta lo siguiente:
- MASC obligatorio: desde abril de 2025, la LO 1/2025 exige acreditar un intento previo de solución extrajudicial (negociación, mediación, conciliación u oferta vinculante) como requisito de procedibilidad. Un burofax bien redactado puede servir de base, pero debe cumplir lo que exige la ley.
- Vivienda habitual: en la demanda hay que indicar si eres gran tenedor y si el inquilino está en situación de vulnerabilidad. Si eres gran tenedor y el inquilino es vulnerable, la Ley 12/2023 exige pasos previos con los servicios públicos, lo que alarga los plazos.
- Enervación: solo existe en el desahucio por falta de pago (art. 22.4 LEC). En la expiración de plazo el inquilino no puede «parar» el desahucio pagando. Si además debe rentas, conviene saber cómo funciona la enervación del desahucio y enfocar la demanda como desahucio por falta de pago.
Errores frecuentes del propietario
- Creer que el contrato de un año termina al año: el inquilino tiene derecho a la prórroga obligatoria.
- Pensar que hay «15 días para cambiar el contrato»: ese plazo es el del art. 1566 CC y no rige los preavisos de la LAU de vivienda.
- Avisar por WhatsApp o verbalmente: es difícil de probar. Usa burofax.
- Avisar con 4 meses respecto al primer año de contrato, en lugar de respecto al final de los 5 o 7 años.
- Hacer cambios de hecho (cerradura, suministros) en vez de acudir al juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una renovación tácita en un contrato de alquiler?
Es la prórroga automática del contrato cuando ninguna parte avisa a tiempo de que no quiere renovar. En contratos de vivienda desde 2019, supone hasta 3 años más por anualidades.
¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario?
En contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, al menos 4 meses antes del fin de los 5 o 7 años o de la anualidad en curso. En contratos de 2013 a 2019, 30 días.
¿Puedo echar al inquilino si ya se ha producido la prórroga tácita?
Con carácter general, no hasta que termine la prórroga, salvo impago, otro incumplimiento contractual o necesidad de la vivienda prevista en el contrato. El inquilino sí puede irse con un mes de preaviso antes de cada anualidad.
¿Qué dice el art. 1566 del Código Civil?
Que si el arrendatario sigue 15 días en el inmueble tras el fin del contrato, con aquiescencia del arrendador y sin requerimiento previo, nace un nuevo contrato (tácita reconducción) con la duración del art. 1581 CC.
¿La renovación tácita mantiene el aval?
En la tácita reconducción del Código Civil, las garantías prestadas por terceros se extinguen (art. 1567 CC). En las prórrogas LAU depende de lo pactado en el aval. Revísalo.
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