La demanda de desahucio por expiración del plazo es la vía judicial para recuperar tu vivienda cuando el contrato ha terminado y el inquilino no se va, aunque siga pagando. Se tramita como juicio verbal (art. 250.1.1º LEC). Para que prospere tienes que acreditar tres cosas: que el contrato ha vencido de verdad tras agotar las prórrogas de los arts. 9 y 10 LAU, que comunicaste la no renovación a tiempo y, desde abril de 2025, que intentaste un medio adecuado de solución de controversias (MASC). En la misma demanda puedes reclamar una indemnización por cada mes que siga ocupando la vivienda.
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¿Ha expirado realmente tu contrato? Duración y prórrogas (arts. 9 y 10 LAU)
La mayoría de demandas por finalización de contrato que fracasan lo hacen por un motivo: el propietario cree que el contrato ha terminado, pero legalmente sigue prorrogado. En un alquiler de vivienda habitual firmado desde marzo de 2019, el régimen es este:
- Prórroga obligatoria (art. 9 LAU): aunque se pacte un año, el contrato se prorroga cada año hasta alcanzar 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica. Solo el inquilino puede impedir esa prórroga, avisando con 30 días de antelación.
- Prórroga tácita (art. 10.1 LAU): cumplidos esos 5 o 7 años, el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más. Para evitarlo, el arrendador debe notificar la no renovación con al menos 4 meses de antelación. El inquilino, por su parte, debe avisar con 2 meses.
- Prórrogas extraordinarias (Ley 12/2023): si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el inquilino puede pedir prórrogas anuales de hasta 3 años. Si es vulnerable, acreditado por servicios sociales, y el propietario es gran tenedor, puede pedir una prórroga de hasta 1 año. En ambos casos hay excepciones: un acuerdo distinto, un nuevo contrato o la necesidad de la vivienda para uso propio comunicada conforme al art. 9.3 LAU.
Si tu contrato es anterior a marzo de 2019, se aplican los plazos vigentes cuando se firmó. Por ejemplo, en los contratos de 2013 a 2019 el preaviso del arrendador era de 30 días. Los contratos de temporada y de local de negocio se rigen por lo pactado, pero también exigen controlar el vencimiento y avisar a tiempo. Más detalle en nuestra guía sobre la renovación tácita del alquiler.
El preaviso de no renovación: el documento que gana o pierde el juicio
La comunicación debe hacerse por un medio fehaciente, normalmente burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Debe dirigirse a todos los arrendatarios que firmaron el contrato y enviarse con el plazo legal cumplido. Si no hay preaviso, el art. 1566 del Código Civil juega en tu contra. Si al vencer el contrato el inquilino sigue 15 días en la vivienda con tu aquiescencia y sin requerimiento previo, se entiende celebrado un nuevo contrato. Es la tácita reconducción.
Un consejo práctico: si tras el vencimiento el inquilino sigue ingresando dinero, déjalo por escrito. Indica que lo recibes como indemnización por ocupación y no como renta de un contrato vigente. Así evitas que se alegue que aceptaste continuar el alquiler.
Modelo orientativo de burofax de no renovación:
«D./Dña. [nombre], con DNI [número], en su condición de arrendador de la vivienda sita en [dirección], le comunica que el contrato de arrendamiento firmado el [fecha] finaliza el próximo [fecha]. Le notifico expresamente mi voluntad de no renovarlo ni prorrogarlo, conforme al art. [9/10] de la LAU. Le requiero para que en dicha fecha deje la vivienda libre y entregue las llaves. Le advierto que, en caso contrario, iniciaré las acciones judiciales de desahucio por expiración del plazo y reclamaré una indemnización por la ocupación posterior.»
El coste de un burofax en Correos suele moverse en una horquilla aproximada de 25 a 40 €, según el servicio y la extensión. Puede variar. Lo explicamos en burofax al inquilino: el primer paso para iniciar un desahucio.
Requisito previo desde abril de 2025: el MASC (LO 1/2025)
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un MASC antes de presentar la mayoría de demandas civiles. Los desahucios por expiración del plazo y por falta de pago están incluidos. Si no lo acreditas, el juzgado no admitirá la demanda.
- Opciones válidas: negociación directa o asistida por abogados, oferta vinculante confidencial, mediación, conciliación (ante notario, registrador, letrado de la Administración de Justicia o juez de paz) u opinión de experto independiente.
- Plazo: si el inquilino no responde en 30 días naturales desde que recibe la propuesta, el requisito se entiende cumplido. La ley fija además límites temporales para demandar después, así que no conviene dejar pasar meses.
- Prueba: la propuesta debe enviarse por un medio que acredite contenido y recepción, y se aporta con la demanda.
- Costas: rechazar sin motivo el intento de acuerdo puede tener consecuencias en la condena en costas.
No confundas este procedimiento con la vía de la Ley 5/2018 contra la ocupación ilegal. Esa vía está pensada para quien entra sin ningún título. Tu inquilino tuvo contrato, así que el cauce correcto es el desahucio arrendaticio.
Vivienda habitual, gran tenedor y vulnerabilidad
Tras la Ley 12/2023, la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino y si el demandante es gran tenedor. También debe indicar si consta que el inquilino está en situación de vulnerabilidad.
Si eres gran tenedor y se trata de vivienda habitual, tienes que acreditar una de dos cosas. O que el inquilino no es vulnerable, o que os habéis sometido al procedimiento de conciliación o intermediación de la administración competente. Para un pequeño propietario el requisito es menor. Aun así, el juzgado puede comunicar el caso a servicios sociales y acordar una suspensión temporal si se aprecia vulnerabilidad.
Las medidas extraordinarias de suspensión (el llamado «escudo social») se han ido prorrogando y modificando. Conviene comprobar su vigencia exacta en el momento de demandar.
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Cómo se redacta la demanda de desahucio por expiración del plazo
La demanda exige abogado y procurador, porque la cuantía supera en la práctica los 2.000 €. Este es el esquema que usamos:
- Juzgado: Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda (art. 52.1.7º LEC).
- Partes: el arrendador como demandante y todos los arrendatarios como demandados.
- Cuantía: una anualidad de renta (art. 251.9ª LEC), más las cantidades reclamadas si se acumulan.
- Hechos: fecha y duración del contrato, cómputo de las prórrogas, burofax de no renovación, negativa a desalojar, intento de MASC y cantidades adeudadas. Se añade la declaración sobre vivienda habitual, gran tenedor y vulnerabilidad.
- Fundamentos: arts. 9 y 10 LAU; arts. 250.1.1º, 438.3.3ª y 220.2 LEC; LO 1/2025.
- Suplico: que se declare haber lugar al desahucio por expiración del plazo y se condene al inquilino a desalojar, con apercibimiento de lanzamiento. También se pide que pague las cantidades debidas y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, más las costas.
- Documentos: contrato, burofax con certificación, justificante del MASC, título de propiedad o nota simple, poder para pleitos y liquidación de lo adeudado.
Plazos del juicio: cuánto puede durar el proceso
Es un juicio verbal sumario. El juez solo examina la posesión, y la sentencia no produce cosa juzgada (art. 447.2 LEC). Por eso es más rápido que un juicio ordinario. Las fases habituales son:
- Admisión: el juzgado da traslado al inquilino y le concede 10 días para contestar por escrito o desalojar. El propio decreto suele fijar ya la fecha del lanzamiento.
- Si no contesta ni se va: se pone fin al juicio y se ejecuta el lanzamiento en la fecha señalada.
- Si se opone: se celebra una vista y se dicta sentencia en pocos días.
- Ejecución: la sentencia de desahucio puede ejecutarse sin esperar el plazo general de espera (art. 549.3 LEC). La comisión judicial acude a la vivienda en la fecha del lanzamiento.
La duración real depende sobre todo de la carga del juzgado y de que la notificación al inquilino sea rápida. Puede ir de unos pocos meses a más de medio año. Puedes ver los tiempos con más detalle en desahucio express: pasos y plazos reales.
Contestación del inquilino: motivos de oposición y cómo rebatirlos
Si eres propietario, conviene anticipar qué alegará el inquilino en su contestación a la demanda de desahucio por expiración del plazo. Estos son los motivos de oposición más frecuentes:
| Motivo de oposición del inquilino | Cómo lo neutraliza el propietario |
|---|---|
| El contrato sigue prorrogado (art. 9 o 10 LAU) | Cómputo exacto de fechas desde la firma y burofax enviado dentro de plazo |
| Tácita reconducción (art. 1566 CC) | Requerimiento previo al vencimiento y pagos posteriores documentados como indemnización |
| Solicitud de prórroga extraordinaria (zona tensionada o vulnerabilidad) | Acreditar que no se cumplen los requisitos o que concurre una excepción (art. 9.3 LAU) |
| Falta de MASC o defectos en la notificación | Justificante de envío, contenido y recepción por todos los arrendatarios |
| El «contrato de temporada» encubre una vivienda habitual | Prueba de la causa temporal real: trabajo, estudios, domicilio en otro lugar |
Una diferencia clave con el impago: aquí no existe la enervación del art. 22.4 LEC. El inquilino no puede detener el desahucio pagando, porque el motivo es que el contrato ha terminado, no la deuda.
Reclamación de rentas e indemnización por ocupación
Puedes acumular en la misma demanda las rentas pendientes y las cantidades análogas, como suministros o IBI repercutido si está pactado (art. 438.3.3ª LEC). Si lo pides expresamente, la sentencia incluirá también lo que se devengue hasta que recuperes la vivienda (art. 220.2 LEC).
Desde el vencimiento, el inquilino ya no debe «renta», sino una indemnización por ocupación, que normalmente se calcula con la última renta como referencia. Si el contrato incluye una cláusula penal por retraso en el desalojo, también puede reclamarse, aunque el juez puede moderarla. Los daños en la vivienda pueden compensarse con la fianza o reclamarse aparte. Para presupuestar todo el proceso, consulta cuánto cuesta un desahucio.
Lo que nunca debes hacer
- Cambiar la cerradura, sacar los muebles o entrar sin permiso. Puede constituir coacciones o realización arbitraria del propio derecho.
- Cortar luz, agua o gas para presionar al inquilino.
- Seguir cobrando «la renta» sin reserva escrita después del vencimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino parar el desahucio por expiración pagando?
No. La enervación solo existe en el desahucio por falta de pago. Si el contrato ha vencido y se notificó correctamente, pagar no impide el desalojo.
¿Es obligatorio el MASC en un desahucio por fin de contrato?
Sí. Desde abril de 2025 es un requisito de procedibilidad. Sin acreditar el intento de acuerdo, el juzgado no admite la demanda.
¿Qué pasa si no envié el burofax a tiempo?
Lo más probable es que el contrato se haya prorrogado un año más (art. 10 LAU) o que opere la tácita reconducción. Hay que recalcular las fechas y preavisar de nuevo correctamente.
¿Y si, además de no irse, ha dejado de pagar?
Se puede acumular la reclamación de cantidades. Según el caso, puede convenir demandar por desahucio por falta de pago, que no exige esperar al vencimiento del contrato.
¿Cuánto tarda el lanzamiento si el inquilino no contesta?
Si no contesta ni desaloja en los 10 días, el lanzamiento se ejecuta en la fecha fijada desde la admisión. Esa fecha depende de la agenda de cada juzgado.
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