La tácita reconducción del Código Civil (art. 1566 CC) es la renovación automática de un arrendamiento ya vencido. Se produce cuando el inquilino sigue en el inmueble 15 días después del fin del contrato, con la aquiescencia del propietario y sin que este le haya requerido la salida. No prolonga el contrato antiguo: nace uno nuevo con las mismas condiciones. Su duración la fija el art. 1581 CC (año a año si la renta es anual, mes a mes si es mensual) y en él se extinguen el aval y el fiador aportados por terceros (art. 1567 CC).
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Qué es la tácita reconducción y qué significa
«Reconducción» significa volver a conducir, renovar. «Tácita» quiere decir que nadie lo firma ni lo dice expresamente: se deduce del comportamiento de las partes. El inquilino se queda y el propietario lo consiente sin oponerse.
Es una figura del Código Civil pensada para arrendamientos que no tienen un régimen propio de prórrogas. En la práctica se aplica sobre todo a tres supuestos:
- locales, oficinas y naves (arrendamientos para uso distinto del de vivienda);
- alquileres de temporada y de habitaciones;
- contratos de vivienda que ya han agotado todas las prórrogas de la LAU, una cuestión muy discutida que explicamos más abajo.
Texto del artículo 1566 del Código Civil
El artículo 1566 CC dice literalmente: «Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento».
La remisión al art. 1577 se refiere a las fincas rústicas, que hoy tienen su propia ley. Para inmuebles urbanos, la referencia útil es el art. 1581 CC.
Requisitos para que exista tácita reconducción
Deben darse todos a la vez:
- Contrato terminado. Ha llegado la fecha de vencimiento pactada o legal.
- Permanencia del inquilino durante 15 días seguidos, usando el inmueble.
- Aquiescencia del arrendador. El propietario consiente o, al menos, no se opone. Cobrar la renta del mes siguiente sin ninguna reserva suele interpretarse como consentimiento.
- Ausencia de requerimiento previo. Si el propietario comunicó de forma fehaciente que el contrato terminaba y que debía dejar el inmueble, no hay tácita reconducción.
El texto antiguo de esta página lo simplificaba como «si en 15 días no decimos nada, se renueva». La clave no son solo los 15 días. Lo decisivo es el requerimiento: un buen burofax antes del vencimiento, o como muy tarde dentro de esos 15 días, desactiva la figura.
Artículo 1581 del Código Civil: cuánto dura la tácita reconducción
El artículo 1581 CC establece: «Si no se hubiese fijado plazo al arriendo, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término».
Aquí hay un error muy extendido que conviene corregir. La tácita reconducción no renueva el contrato por el mismo plazo que tenía el anterior. Un contrato de cinco años no se renueva por otros cinco. La duración del nuevo contrato depende de cómo se fijó la renta:
| Cómo se fijó la renta | Duración de cada periodo de reconducción |
|---|---|
| Renta anual (aunque se pague en mensualidades, según la redacción) | Un año |
| Renta mensual | Un mes |
| Renta diaria | Un día |
Fíjate en la redacción del contrato. Una cláusula del tipo «renta anual de 12.000 €, pagadera en doce mensualidades» puede llevar a un juez a considerar que la reconducción es anual. Si dice «renta mensual de 1.000 €», lo normal es entenderla mes a mes. Para el propietario, la reconducción mensual es mucho más cómoda: basta con requerir antes del fin del mes en curso para que el contrato se extinga.
Esa misma regla vale para el inquilino. Puede marcharse al final de cada periodo, y si se va antes sin acuerdo, en principio le corresponde pagar hasta el final del periodo en curso.
Artículo 1567 del Código Civil: pierdes el aval y el fiador
Es la consecuencia que más sorprende a los propietarios. El art. 1567 CC dispone que, en caso de tácita reconducción, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para garantizar el contrato principal.
En la práctica significa lo siguiente:
- El fiador personal, normalmente un familiar del inquilino, deja de responder de las rentas que se generen en el nuevo contrato.
- El aval bancario puede dejar de cubrir los impagos posteriores, salvo que su texto diga otra cosa.
- La fianza legal que entregó el propio inquilino no es una garantía de tercero. Sigue afecta a la relación.
Si dejas que opere la tácita reconducción y luego el inquilino deja de pagar, puedes encontrarte sin nadie solvente a quien reclamar. Es una razón de peso para requerir siempre a tiempo.
Tácita reconducción (art. 1566 CC) vs. prórroga tácita de la LAU
Se confunden constantemente, y la diferencia es determinante. La prórroga tácita del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo existe en el alquiler de vivienda habitual. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 funciona así:
- Agotada la prórroga obligatoria del art. 9 LAU, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más. Esa prórroga obligatoria llega hasta 5 años si el arrendador es persona física y hasta 7 si es persona jurídica.
- Para evitarlo, el propietario debe avisar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento. El inquilino debe hacerlo con dos meses.
Los contratos anteriores tienen otros plazos, según la ley vigente cuando se firmaron. Por ejemplo, los firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 funcionan con 3 + 1 años.
| Tácita reconducción (art. 1566 CC) | Prórroga tácita (art. 10 LAU) | |
|---|---|---|
| Ámbito | Locales, temporada, habitaciones; discutido en vivienda tras agotar prórrogas | Solo vivienda habitual |
| Naturaleza | Nace un contrato nuevo | Se prorroga el mismo contrato |
| Duración | Según la renta: año, mes o día (art. 1581 CC) | Anualidades hasta 3 años |
| Cómo evitarla | Requerimiento antes del vencimiento o dentro de los 15 días | Preaviso de 4 meses (arrendador) o 2 meses (inquilino) |
| Garantías de terceros | Se extinguen (art. 1567 CC) | En principio se mantienen durante la prórroga |
Si tu contrato es de vivienda y aún no ha agotado las prórrogas legales, lo que te interesa es la prórroga de la LAU. La explicamos paso a paso en nuestra guía sobre la renovación tácita del alquiler y cómo evitarla. Aquí nos centramos en la figura del Código Civil.
Vivienda: qué pasa cuando se agotan todas las prórrogas (jurisprudencia dividida)
Este es el punto más delicado. Imagina un contrato de vivienda que ha cumplido los 5 años de prórroga obligatoria y los 3 de prórroga tácita, sin que nadie haya avisado. ¿Qué ocurre después? La LAU no lo dice expresamente. Su art. 4.2 remite, en lo no previsto, al Código Civil, y las Audiencias Provinciales no aplican un criterio único.
- Primera tesis: se aplica el art. 1566 CC. Hay tácita reconducción por periodos mensuales o anuales según la renta. El propietario puede ponerle fin con un simple requerimiento al final del periodo en curso. Es la tesis más favorable al arrendador.
- Segunda tesis: el contrato nuevo vuelve a regirse por la LAU. Como la tácita reconducción crea un contrato nuevo de vivienda, este quedaría sometido a las duraciones mínimas imperativas de los arts. 9 y 10 LAU. El ciclo de prórrogas volvería a empezar, con años de diferencia frente a la primera tesis.
- Tesis intermedias. Admiten nuevas prórrogas anuales del art. 10 LAU, pero no reinician la prórroga obligatoria completa.
No existe, que nos conste, una doctrina del Tribunal Supremo que haya cerrado el debate de forma clara y general. El resultado puede depender de la Audiencia Provincial que te toque.
Además, la Ley 12/2023 de vivienda añadió al art. 10 LAU prórrogas extraordinarias a petición del inquilino en ciertos supuestos. Uno es la vulnerabilidad acreditada cuando el arrendador es gran tenedor. Otro son las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado declaradas. Conviene revisar si alguna afecta a tu contrato antes de dar nada por terminado.
La conclusión práctica es sencilla: no dejes que se llegue a ese escenario. Si quieres recuperar tu vivienda, el preaviso de cuatro meses del art. 10 LAU es tu mejor herramienta. Si ya se te pasó, envía el requerimiento cuanto antes.
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Tácita reconducción en locales comerciales y otros arrendamientos
En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como locales, oficinas o naves, el art. 4.3 LAU da prioridad a lo pactado. En su defecto se aplica el Título III de la LAU y, después, el Código Civil. Como el art. 10 LAU no se aplica a locales, el art. 1566 CC es la regla que opera al vencimiento si el contrato no dice otra cosa. Lo mismo ocurre en los alquileres de temporada y en los de habitaciones.
Ten en cuenta tres cosas:
- Revisa la cláusula de duración. Muchos contratos de local incluyen prórrogas pactadas o excluyen expresamente la tácita reconducción. Lo pactado manda.
- Aunque el contrato la excluya, envía el requerimiento. Evita discusiones sobre si cobrar rentas posteriores supuso un consentimiento.
- Cuidado con el aval bancario del negocio. Por el art. 1567 CC puede dejar de cubrir los impagos del nuevo periodo.
Si el arrendatario de tu local no se va, lo vemos en detalle en desahucio en local comercial.
Cómo evitar la tácita reconducción: pasos para el propietario
- Localiza la fecha exacta de vencimiento y comprueba qué régimen se aplica: LAU de vivienda (y qué versión, según la fecha de firma), local o temporada.
- Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo antes del vencimiento. En vivienda, respeta los cuatro meses del art. 10 LAU. Como orientación, un burofax de Correos cuesta entre 20 y 40 € según páginas y servicios añadidos, aunque el precio puede variar.
- No cobres «renta» después del vencimiento sin reservas. Si el inquilino ingresa dinero, contesta por escrito que lo recibes como indemnización por la ocupación y no como renta, y que no consientes la continuidad.
- Si sigue dentro, intenta la negociación previa que exige la LO 1/2025 (MASC) y guarda la prueba.
- Presenta la demanda de desahucio por expiración del plazo.
Modelo de requerimiento para evitar la tácita reconducción
Este modelo es orientativo y debe adaptarse a cada contrato. Puedes ver más formatos en nuestro modelo de burofax para desahucio o desalojo.
«D./Dña. [nombre], con DNI [número], en calidad de arrendador/a del inmueble sito en [dirección], le comunico que el contrato de arrendamiento suscrito el [fecha] vence el próximo [fecha]. Le manifiesto mi voluntad expresa de no renovarlo ni prorrogarlo y de no consentir su continuidad en el uso del inmueble, a los efectos de los artículos 1566 del Código Civil y [10 de la LAU, si es vivienda]. Le requiero para que deje el inmueble libre, vacuo y expedito y entregue las llaves en dicha fecha. Cualquier cantidad que ingrese con posterioridad se recibirá en concepto de indemnización por ocupación, nunca como renta. Asimismo, le propongo [fecha/forma de entrega de llaves y liquidación de fianza] como solución amistosa, y le advierto de que, de no producirse la entrega, ejercitaré las acciones judiciales oportunas. En [ciudad], a [fecha]. Firma.»
Si el inquilino no se va: desahucio por expiración del plazo
Si requeriste a tiempo y el inquilino sigue dentro, no estás ante un okupa. El cauce de la Ley 5/2018 de ocupación ilegal no encaja en este caso. Lo que procede es el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo del art. 250.1.1º LEC, que puedes acumular a la reclamación de las cantidades debidas. Lo explicamos en desahucio por expiración del plazo contractual.
Antes de demandar debes tener en cuenta varios requisitos:
- Requisito de procedibilidad (LO 1/2025, vigente desde abril de 2025). Con carácter general, hay que acreditar un intento previo de negociación, por ejemplo un burofax con una propuesta concreta. Sin él, la demanda puede no admitirse.
- Exigencias de la Ley 12/2023 en vivienda habitual. La demanda debe indicar si eres gran tenedor y si el inquilino está en situación de vulnerabilidad. En algunos casos hay que acreditar trámites adicionales de conciliación o intermediación.
- Si además no paga. Puedes demandar también por falta de pago. En ese desahucio el inquilino puede enervar pagando lo debido una sola vez (art. 22.4 LEC), salvo que ya lo hiciera antes o le requirieras el pago fehacientemente con la antelación legal sin que pagara. Ver desahucio por falta de pago.
Si el problema es otro incumplimiento, como obras no consentidas, subarriendo o daños, consulta nuestro servicio de desahucio por incumplimiento del contrato. Y si el inquilino simplemente se niega a salir, te puede interesar qué puedo hacer si un inquilino no se marcha.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento?
Es la renovación automática de un arrendamiento vencido cuando el inquilino sigue 15 días en el inmueble con la aquiescencia del propietario y sin requerimiento previo (art. 1566 CC). Nace un contrato nuevo con las mismas condiciones, salvo la duración y las garantías de terceros.
¿Qué dice el artículo 1581 del Código Civil?
Que, si no se fijó plazo, el arrendamiento se entiende hecho por años, meses o días según se haya fijado una renta anual, mensual o diaria. Ese es el plazo de cada periodo de tácita reconducción, y al cumplirse cesa sin necesidad de requerimiento especial.
¿Tácita reconducción y renovación o prórroga tácita son lo mismo?
No. La prórroga tácita del art. 10 LAU solo se aplica a la vivienda habitual, prorroga el mismo contrato por anualidades hasta tres años y se evita con preaviso. La tácita reconducción es del Código Civil, crea un contrato nuevo y se evita con un requerimiento.
¿Se puede excluir la tácita reconducción en el contrato?
En locales y alquileres de temporada, en general sí, porque prima lo pactado. Aun así, conviene enviar siempre un requerimiento al vencimiento y no cobrar rentas posteriores sin reserva.
¿Si cobro la renta después del vencimiento ya no puedo echar al inquilino?
Cobrar sin reservas puede interpretarse como aquiescencia y dar lugar a la tácita reconducción. Aun así, puedes ponerle fin al terminar el periodo en curso, normalmente un mes o un año, mediante requerimiento. Si recibes dinero, deja constancia escrita de que es indemnización por ocupación.
En Desahucios Express defendemos exclusivamente a propietarios. Revisamos tu contrato, te decimos si ha operado la tácita reconducción y preparamos el requerimiento o la demanda. Desde 690 €, precio cerrado sin sorpresas, con estudio del caso, demanda, reclamación de rentas y asistencia a juicio incluidos. Contrata o pide presupuesto aquí o llámanos ahora al 660 249 927.