Tienes a un familiar, una expareja o un conocido viviendo en tu piso sin pagar nada y sin ningún título legal que lo justifique. Ya le has pedido que se vaya y no hay manera. Si estás buscando información sobre la cuantía de la demanda de desahucio por precario y qué te va a costar recuperar tu vivienda en Madrid, estás en el sitio correcto. Cada día que pasa es un día más sin poder disponer de lo que es tuyo. Pídenos presupuesto ahora o llámanos al 660 249 927 y te lo resolvemos.
¿Qué es el desahucio por precario y cuándo se aplica en Madrid?
El desahucio por precario es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar su inmueble cuando alguien lo ocupa sin pagar renta y sin ningún contrato o título que ampare esa ocupación. En Madrid es una situación más habitual de lo que parece:
- Un familiar al que dejaste el piso temporalmente y ya no quiere marcharse.
- Una expareja que sigue en la vivienda tras la ruptura.
- Un conocido o amigo al que cediste el uso de forma verbal y gratuita.
- Un heredero o coheredero que ocupa el inmueble sin acuerdo del resto.
- Alguien que entró sin contrato y sin tu permiso.
En todos estos casos, la vía legal correcta es el juicio verbal de desahucio por precario, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es la única forma de recuperar tu piso con garantías plenas. Si tienes dudas sobre si tu situación encaja en este procedimiento o en otro, consulta también nuestra página sobre desalojo de ocupante precario en una vivienda.
Opciones legales que tienes como propietario
Antes de hablar de costes y plazos, conviene que conozcas el abanico de opciones reales que tienes:
- Juicio verbal de desahucio por precario: es la vía principal y la más eficaz. El juzgado de primera instancia de la zona donde esté el inmueble (en Madrid capital, los juzgados de Plaza de Castilla o los territoriales según el distrito; en municipios como Alcalá de Henares, Getafe, Leganés o Pozuelo, sus propios juzgados de primera instancia) tramita la demanda y fija fecha de juicio y lanzamiento.
- Negociación extrajudicial: en algunos casos tiene sentido intentar un acuerdo antes de presentar la demanda. Si el ocupante no responde o rechaza la propuesta, la vía judicial es inevitable.
- Vía penal por allanamiento: si la entrada fue sin permiso y muy reciente, podría plantearse también. Sin embargo, en la práctica, para situaciones de precario consolidado (personas que llevan tiempo dentro con tolerancia inicial), la vía civil es la adecuada.
Lo que nunca debes hacer: cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz, entrar en el inmueble sin autorización judicial ni retirar objetos personales del ocupante. Estas conductas pueden volverse en tu contra y convertirte en denunciado. Más abajo te explicamos los errores más comunes.
Pasos concretos del procedimiento de desahucio por precario en Madrid
- Estudio del caso y estrategia: el abogado analiza la documentación, la situación del ocupante y el título de propiedad para determinar la mejor forma de plantear la demanda.
- Presentación de la demanda ante el juzgado: se interpone demanda de juicio verbal ante el juzgado de primera instancia competente del partido judicial correspondiente dentro de la Comunidad de Madrid.
- Admisión a trámite y citación: el juzgado admite la demanda, señala fecha de vista y notifica al ocupante. Aquí empieza a correr el reloj.
- Celebración del juicio: el ocupante puede oponerse o no comparecer. Si no comparece o no acredita ningún derecho a permanecer en el inmueble, la sentencia suele ser favorable al propietario.
- Sentencia y señalamiento del lanzamiento: si la sentencia es estimatoria, se fija fecha de lanzamiento (desalojo con presencia del Juzgado de Paz o del propio juzgado).
- Lanzamiento: el ocupante es desalojado con auxilio judicial y recuperas la posesión del inmueble.
Si quieres entender mejor cómo funciona todo el proceso, te recomendamos leer desahucio por precario en Madrid y los requisitos del desahucio por precario.
Cuantía de la demanda de desahucio por precario: cómo se fija
Esta es una de las preguntas que más nos hacen. La cuantía de la demanda de desahucio por precario en términos procesales se determina según el valor de la renta anual que correspondería al inmueble si estuviera arrendado, o según criterios jurisprudenciales cuando no existe renta pactada. En la práctica, esto afecta a si el procedimiento se tramita como juicio verbal (cuantía indeterminada o inferior a 6.000 €) o como juicio ordinario, aunque en la inmensa mayoría de los casos de precario se tramita por la vía del juicio verbal por razón de la materia, independientemente de la cuantía económica.
Lo relevante para ti como propietario es esto: en el desahucio por precario no reclamas rentas impagadas (porque no las hay, no existe contrato de arrendamiento), sino únicamente la recuperación de la posesión de tu inmueble. Si además quieres reclamar una indemnización por el tiempo de uso indebido, eso se puede plantear de forma acumulada o en procedimiento separado. Puedes ver más sobre esto en desahucio por precario: indemnización por daños y perjuicios.
¿Necesitas abogado y procurador? Sí. En el juicio verbal de desahucio por precario es preceptiva la intervención de abogado. La procura también es necesaria salvo en los supuestos en que la ley la exceptúa, algo que depende de la cuantía y las circunstancias del caso concreto.
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Plazos reales en Madrid: cuánto tarda un desahucio por precario
Los plazos dependen directamente del juzgado que tramite el asunto. En Madrid, la carga de trabajo varía mucho entre los juzgados del centro de la capital, los de la periferia y los de municipios del área metropolitana como Alcorcón, Fuenlabrada, Coslada o Torrejón de Ardoz.
Como orientación general, sin que estos datos sean garantía en ningún caso concreto:
- Desde la presentación de la demanda hasta la celebración del juicio: entre 2 y 5 meses, aproximadamente, en función del juzgado.
- Desde el juicio hasta el lanzamiento: habitualmente entre 1 y 2 meses adicionales.
- Plazo total orientativo: entre 3 y 7 meses desde que se presenta la demanda.
Estos rangos pueden variar significativamente. Por eso es fundamental actuar cuanto antes: cada mes de retraso en iniciar el procedimiento es un mes más que el ocupante permanece en tu propiedad.
Documentación que necesitas preparar
Para poner en marcha el procedimiento necesitarás tener a mano:
- Escritura de propiedad o nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que eres el titular del inmueble.
- DNI o NIF del propietario.
- Cualquier comunicación previa que hayas tenido con el ocupante (mensajes, correos, burofax) en la que le hayas pedido que abandone el inmueble.
- Datos del ocupante: nombre completo y, si es posible, DNI y dirección actual o la del propio inmueble.
- Si existe algún documento que acredite la cesión inicial (verbal, por escrito, por tolerancia), también es útil aportarlo para que el abogado valore la estrategia.
Errores que pueden hacerte perder tiempo y dinero
En 15 años gestionando desahucios en Madrid hemos visto cómo algunos propietarios, desesperados, cometen errores que complican el procedimiento o incluso les generan problemas legales. Los más frecuentes:
- Cambiar la cerradura o impedir el acceso: es constitutivo de coacciones aunque seas el propietario. Nunca lo hagas sin autorización judicial.
- Cortar el agua, la luz o el gas: puede suponer una denuncia penal contra ti. La vía judicial es la única segura. Más información en desokupación legal en Madrid: por qué la vía judicial es la única segura.
- Retirar muebles u objetos del ocupante: aunque sean tuyos o la situación sea injusta, puede ser considerado apropiación indebida.
- Esperar demasiado: cuanto más tiempo lleve el ocupante en el inmueble, más arraigada puede estar la situación y más difícil puede resultar la defensa en juicio si el ocupante articula una oposición elaborada.
- Negociar sin asesoramiento jurídico: a veces los acuerdos verbales o escritos mal redactados crean más problemas de los que resuelven.
- Contratar a empresas de desokupación no acreditadas: si te prometen resultados en 24 o 48 horas sin intervención judicial, huye. Los riesgos legales son muy elevados.
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- Redacción y presentación de la demanda de desahucio por precario.
- Gestión de todo el procedimiento hasta el lanzamiento.
- Asistencia a juicio.
- Reclamación de rentas o indemnización acumulada si procede.
Sabemos que cuando estás en esta situación lo último que necesitas es incertidumbre económica. Por eso te damos un precio claro desde el primer momento. Puedes consultar más sobre los costes reales en cuánto cuesta echar a unos okupas en Madrid: precio real de la vía legal y en cuánto cuesta un desahucio.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario en Madrid
¿Puedo presentar la demanda de desahucio por precario sin abogado?
No. En el juicio verbal de desahucio por precario la intervención de abogado es preceptiva. Intentar tramitarlo sin representación legal adecuada supone un riesgo real de que la demanda sea inadmitida o el procedimiento se dilate innecesariamente.
¿Qué pasa si el ocupante dice que tiene un contrato verbal de alquiler?
Si el ocupante alega en su oposición que existe un arrendamiento verbal, el procedimiento puede complicarse. El juez valorará las pruebas de ambas partes. Por eso es fundamental contar con un abogado especialista desde el principio que anticipe y neutralice esa estrategia defensiva.
¿El desahucio por precario sirve también para echar a un familiar?
Sí. Es precisamente una de las situaciones más habituales en Madrid: padres que ceden el piso a un hijo, hermanos que ocupan la vivienda de la herencia, exparejas que no abandonan el domicilio. La ley no hace distinciones por el vínculo familiar: si no hay título que ampare la ocupación y la persona no quiere marcharse voluntariamente, el desahucio por precario es la vía correcta. Puedes leer más sobre casos concretos en desahucio por precario en Rivas-Vaciamadrid: cómo echar a un familiar, expareja o conocido que no se va.
¿Puedo reclamar dinero además de recuperar el piso?
Sí. Es posible reclamar una indemnización por el uso indebido del inmueble durante el tiempo que el ocupante ha permanecido en él sin título. Esto puede plantearse de forma acumulada a la demanda de desahucio o en procedimiento separado posterior. Cuéntanos tu caso y te asesoramos sobre cuál es la mejor estrategia.
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