Cómo echar a un inquilino sin contrato en 2026: qué vía usar

Para echar a un inquilino sin contrato escrito tienes que ir al juzgado. La vía depende de una pregunta: ¿te paga, o te pagaba, una renta? Si la paga, existe un contrato de alquiler verbal válido y se le desahucia por impago o por fin de plazo (art. 250.1.1º LEC). Si nunca ha pagado nada y vive en la casa porque tú lo toleras, es un precario y se usa el desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC). En los dos casos, desde abril de 2025 debes intentar antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC), que normalmente es un burofax. Y en ningún caso puedes cambiar la cerradura ni cortar los suministros por tu cuenta.

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Inquilino sin contrato: ¿alquiler verbal, precario u okupa?

No tener un papel firmado no significa que no haya contrato. El Código Civil admite los contratos verbales (art. 1278 CC) y la propia LAU permite a cualquiera de las partes exigir a la otra que el alquiler se formalice por escrito (art. 37 LAU). Por eso, antes de demandar hay que clasificar bien la situación. Si eliges la vía equivocada, la demanda se desestima y pierdes meses.

Situación	Qué es jurídicamente	Vía judicial	¿Puede enervar pagando?
Paga (o pagaba) una renta pactada de palabra	Arrendamiento verbal (LAU si es vivienda habitual)	Desahucio por falta de pago o por expiración del plazo (art. 250.1.1º LEC)	Sí, una vez, salvo requerimiento previo (art. 22.4 LEC)
Vive gratis porque tú lo permitiste (familiar, amigo, expareja)	Precario	Desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC)	No, porque no hay renta
Entró sin tu permiso	Ocupación ilegal	Ley 5/2018 (art. 250.1.4º LEC) y/o vía penal	No

Ten en cuenta que la Ley 5/2018 de ocupación ilegal no sirve para quien entró con tu consentimiento. A un excompañero de piso o a un inquilino verbal no se le puede tratar como okupa.

¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato?

Sí, pero solo con una resolución judicial. Esto vale tanto si hay alquiler verbal como si hay precario. Cambiar la cerradura, sacar sus cosas, entrar sin permiso o cortar luz y agua puede ser constitutivo de coacciones, realización arbitraria del propio derecho o allanamiento de morada. Además, le das al ocupante un argumento para alargar el proceso. Lo explicamos en detalle en cambio de cerraduras en propiedades de alquiler.

Inquilino con contrato verbal que paga renta

Cuánto dura un alquiler verbal de vivienda

Si la vivienda es su residencia habitual, se aplica la LAU aunque no haya nada escrito:

• Si no se pactó duración, el contrato se entiende celebrado por un año (art. 9.2 LAU).
• Prórroga obligatoria: el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 LAU).
• Prórroga tácita: si al terminar ese periodo ninguna parte avisa (el arrendador con 4 meses de antelación y el inquilino con 2), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta 3 años más (art. 10 LAU).
• Prórrogas extraordinarias: tras la Ley 12/2023, en ciertos supuestos (zonas de mercado residencial tensionado, o inquilino vulnerable frente a un gran tenedor) el inquilino puede solicitar prórrogas adicionales.

Si la relación empezó antes de marzo de 2019, los plazos eran otros, así que hay que revisar la fecha de inicio. Cuando se agotan las prórrogas de la LAU, entra en juego la tácita reconducción del art. 1566 CC: si el inquilino sigue más de 15 días con tu aquiescencia, el contrato se renueva por el periodo de pago de la renta. Lo explicamos en tácita reconducción del alquiler: cómo funciona.

Si no paga: desahucio por falta de pago

Es la vía más directa. En la misma demanda puedes reclamar las rentas debidas y las que venzan durante el proceso. El riesgo es la enervación: el inquilino puede pagar todo lo que debe antes de la vista y quedarse. Lo evitas si le haces un requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de presentar la demanda y no paga en ese plazo. Más información en nuestro servicio de desahucio por falta de pago.

Si paga pero quieres recuperar el piso

Aquí no hay atajo. Tienes que respetar las prórrogas de la LAU y comunicarle la no renovación por un medio fehaciente con la antelación legal. Si no se va cuando vence el plazo, se le demanda por expiración del plazo. La necesidad de la vivienda para ti o tu familia (art. 9.3 LAU) es difícil de invocar en un contrato verbal, porque para los contratos posteriores a 2019 la ley exige que esa posibilidad conste expresamente en el contrato.

Inquilino que no paga nada: desahucio por precario

El precario es quien ocupa un inmueble sin título y sin pagar renta, solo porque el propietario lo tolera. Es el caso típico del hijo, el amigo, la expareja o el conocido que «iba a estar unas semanas». Para que la demanda prospere hay que acreditar tres cosas:

• Tu título: propiedad, usufructo u otro derecho que te permita poseer. Se acredita normalmente con escritura o nota simple.
• La situación de precario: que el ocupante no paga renta ni tiene otro título que tu tolerancia.
• La identificación del inmueble.

Un matiz importante: que el ocupante pague la luz, el agua o una cantidad simbólica no convierte necesariamente la situación en alquiler, pero es el argumento que suele usar para defenderse. Cada juzgado valora la prueba. Puedes ampliar información en nuestro servicio de desahucio por precario.

La prueba: cómo demostrar que había (o no había) alquiler

Sin contrato escrito, el juicio se gana o se pierde con la prueba. Reúne todo esto:

• Transferencias o Bizum con concepto «alquiler», o recibos firmados.
• WhatsApp, correos y SMS en los que se hable de precio, fecha de entrada o impagos.
• Testigos: vecinos, agente inmobiliario, administrador de la finca.
• Empadronamiento y suministros a su nombre. Prueban que vive allí, no el título.
• Depósito de fianza en el organismo autonómico, si se hizo.
• En precario, la prueba contraria: que nunca hubo pagos y que la cesión fue gratuita.

Un consejo práctico: si cobrabas en negro, habla con un asesor fiscal antes de demandar, porque el juicio deja rastro documental. Si quieres prevenir estos problemas en el futuro, lee inconvenientes de no contar con un contrato de alquiler.

Cómo echar a un inquilino sin contrato: paso a paso

1. Clasifica el caso: alquiler verbal, precario u ocupación.
2. Reúne la prueba y obtén una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
3. Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Debe incluir el requerimiento de pago (para bloquear la enervación) o la revocación de la tolerancia (precario), y una propuesta de acuerdo que cumpla el requisito de procedibilidad de la LO 1/2025.
4. Espera la respuesta. Si el ocupante no contesta en 30 días naturales desde la recepción, se considera intentado el MASC y puedes demandar. Este requisito no se exige en la tutela posesoria frente a okupas.
5. Presenta la demanda de juicio verbal. Si la vivienda es habitual del ocupante, la demanda debe indicar si eres gran tenedor y, en ese caso, si consta su vulnerabilidad.
6. Requerimiento judicial: el ocupante dispone de 10 días para desalojar, pagar u oponerse. Si no hace nada, se dicta decreto sin juicio.
7. Vista y sentencia, si hay oposición.
8. Lanzamiento en la fecha y hora fijadas por el juzgado.

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Modelo de burofax para inquilino sin contrato

Adáptalo a tu caso. Tienes más modelos en modelo de burofax para desahucio o desalojo.

«D./Dña. [nombre], con DNI [número], propietario/a de la vivienda sita en [dirección], le comunica:

1. Que usted ocupa dicha vivienda desde [fecha] [alquiler verbal: en virtud de un contrato verbal de arrendamiento con una renta mensual de [importe] €] / [precario: por mi mera tolerancia y sin abonar renta alguna].

2. [Impago: Que adeuda las rentas de [meses], por un total de [importe] €, y le requiero para que las abone en la cuenta [IBAN] en el plazo más breve posible] / [Precario: Que revoco desde este momento mi consentimiento y le requiero para que deje la vivienda libre y entregue las llaves antes del [fecha]].

3. Que, a los efectos de la Ley Orgánica 1/2025, le propongo el siguiente acuerdo: [entrega de llaves en fecha X / plan de pagos / condonación parcial]. Le ruego que me responda en el plazo de 30 días naturales desde la recepción de este burofax. De no hacerlo, iniciaré las acciones judiciales oportunas.

En [ciudad], a [fecha]. Firma.»

¿Y si es una habitación o un local sin contrato?

Habitación: buena parte de los juzgados no aplica el régimen de vivienda de la LAU al alquiler de una habitación, sino el Código Civil. Si no se pactó duración y la renta es mensual, el contrato se entiende hecho por meses (art. 1581 CC). Puedes ponerle fin avisando por escrito antes de que acabe el periodo mensual, para evitar la tácita reconducción del art. 1566 CC. Si no se va, se le demanda por expiración del plazo.

Local comercial: se rige por lo pactado, después por el Título III de la LAU y, de forma supletoria, por el Código Civil. Sin plazo pactado, se aplican también los arts. 1581 y 1566 CC. La vía es el mismo juicio verbal de desahucio y el MASC previo también es obligatorio.

Plazos, costes y vulnerabilidad

• Plazos: a los 30 días del MASC hay que sumar la tramitación judicial, que depende mucho de la carga del juzgado y de si el ocupante se opone. En la práctica suelen ser varios meses hasta el lanzamiento.
• Costes orientativos: nuestros honorarios, desde 690 € a precio cerrado (incluyen estudio del caso, demanda, reclamación de rentas y asistencia a juicio). A eso se suman el procurador, que suele estar entre 150 y 400 € según el caso, y el burofax de Correos, entre 20 y 40 € aproximadamente. Son importes de terceros que pueden variar. Las personas físicas no pagan tasa judicial estatal.
• Gran tenedor: se considera gran tenedor a quien tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a 5 inmuebles. Si eres gran tenedor y el ocupante es vulnerable, hay un trámite previo de intermediación con la Administración.
• Vulnerabilidad: si el ocupante es vulnerable, el lanzamiento puede suspenderse temporalmente (hasta 2 meses si el demandante es persona física y hasta 4 si es persona jurídica). Además, las suspensiones extraordinarias se han ido prorrogando por real decreto-ley, así que conviene comprobar qué está vigente cuando presentes la demanda. Lo explicamos en fin de la protección por vulnerabilidad en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Te pueden echar de un piso de alquiler sin contrato?

Sí, pero solo un juez puede ordenarlo. Si el inquilino paga renta, tiene un contrato verbal con la misma protección de la LAU que uno escrito. Si no paga nada, es precario y puede ser desahuciado tras el correspondiente juicio.

¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato?

Si paga renta, tiene los mismos derechos que con un contrato escrito: duración mínima, prórrogas y la posibilidad de exigir que el contrato se formalice por escrito. Si es precario, no tiene derecho a quedarse en la vivienda, pero sí a que el desalojo se haga mediante un proceso judicial y nunca por la fuerza.

¿Cuánto se tarda en desalojar a un inquilino sin contrato?

Hay que contar al menos 30 días del intento de MASC más la tramitación judicial, que varía según el juzgado y según haya oposición o vulnerabilidad. Cuanto antes envíes el burofax, antes empieza a correr el plazo.

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar la luz a un inquilino sin contrato?

No. Aunque no exista contrato escrito, puede constituir un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho, y perjudica tu posición en el juicio.

¿Y si solo me paga los gastos o la luz?

Normalmente se considera precario, porque pagar los suministros no equivale a pagar una renta. Aun así, el ocupante intentará presentarlo como un alquiler. Si la prueba es dudosa, conviene que un abogado valore antes qué vía tiene más opciones.

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