Las causas para desahuciar a un inquilino las fija la ley. El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al propietario resolver el contrato por estos motivos: impago de la renta o de cantidades asimiladas, impago de la fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas, o que la vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino. Todas estas causas permiten desalojar al inquilino antes de que termine el contrato. Además, puedes recuperar el piso al vencer el plazo legal (arts. 9 y 10 LAU) o, pasado el primer año, por necesidad propia o de un familiar si así se pactó en el contrato.
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Qué dice el artículo 27 de la LAU
El artículo 27 de la LAU regula qué ocurre cuando una de las partes del alquiler incumple sus obligaciones. Tiene cuatro apartados, y al propietario le interesan sobre todo los dos primeros.
Artículo 27.1 LAU: cumplir o resolver
Según el art. 27.1 LAU, si una parte incumple sus obligaciones, la otra puede elegir entre dos opciones:
- Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida (por ejemplo, que pague lo que debe).
- Resolver el contrato, es decir, darlo por terminado y recuperar la vivienda.
En los dos casos puedes reclamar además una indemnización por daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Artículo 27.2 LAU: las causas de resolución a favor del propietario
El apartado 2 enumera los incumplimientos concretos que permiten al arrendador resolver el contrato de pleno derecho. Los vemos uno a uno en el siguiente bloque.
Artículos 27.3 y 27.4 LAU
El 27.3 recoge las causas que puede alegar el inquilino contra el propietario: no hacer las reparaciones necesarias o perturbar el uso de la vivienda. El 27.4 prevé un mecanismo especial para los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad que incluyan una cláusula resolutoria por impago. En ese caso, el contrato puede resolverse tras un requerimiento judicial o notarial que el inquilino no atienda en el plazo legal. En la práctica pocos alquileres se inscriben, pero conviene saberlo.
Las causas para desahuciar a un inquilino, una a una
1. Impago de la renta, aunque sea un mes
Es la causa más habitual. La ley no exige un número mínimo de mensualidades impagadas: basta un mes para poder demandar. Los retrasos reiterados también pueden justificar la resolución. Lo recomendable es no dejar pasar el tiempo y requerir el pago por escrito desde el primer impago. Así lo hacemos en nuestro servicio de desahucio por falta de pago.
2. Impago de cantidades asimiladas a la renta
El art. 27.2.a) incluye también las cantidades cuyo pago haya asumido el inquilino o le correspondan por ley. Por ejemplo:
- Suministros a su cargo: luz, agua o gas.
- Gastos de comunidad o IBI repercutidos, siempre que se hayan pactado por escrito en el contrato, como exige el art. 20 LAU.
- Actualizaciones de renta aplicadas correctamente.
3. Falta de pago de la fianza o de su actualización
En vivienda, la fianza legal es de una mensualidad (art. 36 LAU). Si el inquilino no la entrega, o no paga la actualización cuando legalmente procede (una vez superado el periodo de prórroga obligatoria), el propietario puede resolver el contrato.
4. Subarriendo o cesión no consentidos
El art. 8 LAU exige el consentimiento escrito del arrendador para ceder el contrato o subarrendar. Si el inquilino realquila habitaciones, mete a terceros que le pagan o anuncia el piso como alquiler turístico sin tu autorización, tienes causa de resolución. Ampliamos este supuesto en subarrendamiento ilegal de una vivienda.
5. Daños dolosos y obras no consentidas
La ley habla de daños causados dolosamente, es decir, de forma intencionada. El desgaste normal por el uso no cuenta. También es causa de resolución hacer obras sin tu consentimiento cuando este es necesario. Según el art. 23 LAU, lo es para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o afecten a su estabilidad o seguridad. En el caso de las obras, puedes elegir entre resolver el contrato o exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado anterior.
6. Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
Entran aquí, entre otras, las fiestas constantes, la acumulación de basura, la venta de droga o los ruidos graves y reiterados que denuncian los vecinos. Es clave reunir prueba: denuncias, actas policiales, quejas escritas de la comunidad o testigos. La comunidad de propietarios también puede actuar por su cuenta con la acción de cesación del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Más detalle en cómo desalojar a inquilinos molestos.
7. La vivienda deja de ser su residencia habitual
El alquiler de vivienda existe para cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino (art. 7 LAU). Si deja de vivir allí de forma habitual y usa el piso como almacén, segunda residencia o negocio, el art. 27.2.f) te permite resolver.
8. Fin del contrato (expiración del plazo)
Esta causa no está en el art. 27, pero es una vía clásica de desahucio. Tras la reforma de 2019, que la Ley 12/2023 de vivienda mantiene, el inquilino tiene derecho a prórrogas obligatorias hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9 LAU). Después llega la prórroga tácita anual hasta 3 años más (art. 10 LAU), salvo que avises con al menos 4 meses de antelación. La Ley 12/2023 añadió además prórrogas extraordinarias a petición del inquilino en algunos supuestos: vulnerabilidad acreditada frente a un gran tenedor y viviendas en zonas de mercado tensionado. Para contratos antiguos, la duración depende de la fecha de firma.
Ojo con la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil. Si el contrato termina y el inquilino sigue en la vivienda 15 días con tu consentimiento tácito, se entiende renovado por los plazos del art. 1581 CC: mensual si la renta es mensual. Para evitarlo, comunica tu oposición por escrito y a tiempo. Lo explicamos en desahucio por fin de contrato.
9. Necesidad del propietario (art. 9.3 LAU)
Una vez transcurrido el primer año, puedes recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente tuya, de familiares en primer grado (hijos, padres) o de tu cónyuge tras sentencia de separación, divorcio o nulidad. Para ello deben cumplirse tres requisitos:
- Que esta posibilidad conste expresamente en el contrato, algo obligatorio para contratos firmados desde marzo de 2019.
- Que lo comuniques con al menos dos meses de antelación a la fecha en que necesitas la vivienda.
- Que la necesidad sea real. Si en los tres meses siguientes no ocupas la vivienda, el inquilino puede elegir entre volver a ella o cobrar una indemnización.
¿Se puede echar a un inquilino antes de que termine el contrato?
Sí, pero solo por una causa legal, nunca por simple voluntad del propietario. Este resumen te ayuda a ubicar tu caso:
| Causa | Base legal | ¿Permite desalojar antes del fin del contrato? | Procedimiento habitual |
|---|---|---|---|
| Impago de renta o cantidades asimiladas | Art. 27.2.a LAU | Sí | Juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1º LEC) |
| Impago de fianza o de su actualización | Art. 27.2.b LAU | Sí | Resolución contractual, normalmente juicio ordinario |
| Subarriendo o cesión no consentidos | Art. 27.2.c LAU | Sí | Resolución contractual, normalmente juicio ordinario |
| Daños dolosos u obras no consentidas | Art. 27.2.d LAU | Sí | Resolución contractual, normalmente juicio ordinario |
| Actividades molestas o ilícitas | Art. 27.2.e LAU | Sí | Resolución contractual, normalmente juicio ordinario |
| No es residencia habitual | Art. 27.2.f LAU | Sí | Resolución contractual, normalmente juicio ordinario |
| Necesidad del propietario | Art. 9.3 LAU | Sí, desde el primer año y si se pactó | Comunicación previa y, si no se va, demanda |
| Fin del contrato | Arts. 9 y 10 LAU, art. 1566 CC | No: es al vencimiento | Juicio verbal de desahucio por expiración del plazo |
Esta diferencia de procedimiento importa. El juicio verbal de desahucio del art. 250.1.1º LEC está reservado al impago y a la expiración del plazo, y es el más ágil. Las demás causas de resolución suelen tramitarse por juicio ordinario, que es más largo. Por eso, cuando hay impago además de otro incumplimiento, solemos plantear la demanda por impago. Si el problema principal es otro, lo vemos en nuestro servicio de desahucio por incumplimiento del contrato.
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Lo que NO es causa para echar a un inquilino (y lo que nunca debes hacer)
No son causas de desahucio:
- Querer vender el piso. El comprador se subroga en el contrato en los términos del art. 14 LAU.
- Querer subir la renta por encima de lo pactado.
- Que el inquilino te caiga mal, siempre que cumpla el contrato.
Tampoco existen los famosos «motivos para no pagar el alquiler». El inquilino no puede dejar de pagar por su cuenta porque haya una avería o un desacuerdo. Tiene otras vías: exigir las reparaciones (art. 21 LAU), pedir la reducción de renta en los casos de obras que prevé el art. 26 o reclamar judicialmente. Si deja de pagar, incurre en causa de desahucio.
Que un inquilino sea vulnerable no impide el desahucio, pero puede retrasarlo. El juzgado comunica el caso a servicios sociales y, si se acredita la vulnerabilidad, puede suspender el procedimiento durante un plazo limitado (art. 441.5 LEC). A esto se suman las suspensiones extraordinarias de lanzamientos que se han ido prorrogando por decreto. Su vigencia debe comprobarse en cada momento, porque cambia.
Y lo más importante: nunca cambies la cerradura, cortes suministros ni saques las cosas del inquilino. Aunque deba meses, sigue siendo el poseedor legítimo hasta que un juez ordene el lanzamiento. Hacerlo te expone a una denuncia por coacciones o allanamiento y debilita tu posición en el juicio.
Si no hay contrato: precario u ocupación ilegal
El art. 27 LAU se aplica a quien es inquilino. Si la persona vive en tu casa sin contrato ni pagar nada, por ejemplo un familiar, una expareja o alguien al que dejaste entrar, la vía es el desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC). Si entraron sin ningún título, se trata de ocupación ilegal. En ese caso, si el propietario es persona física, entidad sin ánimo de lucro o entidad pública, puede usar el procedimiento de la Ley 5/2018. Un «inquiokupa» que dejó de pagar sigue siendo inquilino: se le desahucia por impago, no como okupa.
Cómo desalojar a un inquilino paso a paso en 2026
- Documenta la causa. Reúne el contrato, los justificantes de impago, las fotografías de los daños, las denuncias, las quejas de vecinos o los anuncios de subarriendo.
- Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Sirve para dos cosas:
- Es el requerimiento de pago que, enviado al menos 30 días antes de demandar, impide al inquilino la enervación del desahucio (art. 22.4 LEC), es decir, que pague en el último momento y se quede.
- Acredita el intento de negociación previo que exige la LO 1/2025 (MASC) como requisito de procedibilidad desde abril de 2025. Sin él, la demanda puede no admitirse.
Lo explicamos en detalle en burofax al inquilino: el primer paso obligatorio.
- Presenta la demanda. En el desahucio por impago acumulamos la reclamación de rentas. Desde la Ley 12/2023, debes indicar en la demanda si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor. Con carácter general, se considera gran tenedor a quien tiene más de diez inmuebles residenciales, o cinco en zonas tensionadas si la comunidad autónoma así lo establece. Si eres gran tenedor, hay que aportar documentación adicional sobre la vulnerabilidad del inquilino (art. 439 LEC). También puedes ofrecer en la demanda condonar parte de la deuda si el inquilino se va voluntariamente (art. 437.3 LEC).
- Admisión y requerimiento. El juzgado requiere al inquilino para que, en 10 días, pague, desaloje o se oponga. En el mismo decreto ya se fijan la fecha de la vista y la del lanzamiento.
- Vista o resolución sin juicio. Si el inquilino no se opone, el procedimiento termina y se mantiene la fecha de lanzamiento. Si se opone, se celebra la vista.
- Lanzamiento. La comisión judicial te entrega la posesión de la vivienda en la fecha señalada.
Los plazos dependen mucho de cada juzgado. Por eso no damos cifras fijas: lo que sí está en tu mano es no perder semanas en los pasos 1 y 2.
Modelo de burofax de requerimiento de pago y negociación
Puedes adaptar esta base. Si hay otras causas además del impago, conviene que la revise un abogado:
Remitente: [nombre, DNI y domicilio del propietario].
Destinatario: [nombre del inquilino], domicilio en [dirección de la vivienda arrendada].
«Por medio del presente, en mi condición de arrendador de la vivienda sita en [dirección], según contrato de fecha [fecha], le requiero de pago de la cantidad de [importe] €, correspondiente a [mensualidades/conceptos adeudados]. El presente requerimiento se efectúa a los efectos del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Asimismo, en cumplimiento de la Ley Orgánica 1/2025, le invito formalmente a un intento de negociación para resolver esta controversia. Propongo [pago de la deuda en el plazo de X días / entrega voluntaria de llaves el día X / otra propuesta concreta]. Puede contestar a este requerimiento por [teléfono, email o dirección].
De no recibir respuesta o pago, me reservo el ejercicio de las acciones judiciales de desahucio y reclamación de cantidad, con expresa petición de costas.»
Envíalo con certificación de texto y acuse de recibo. En Correos suele costar, orientativamente, entre 20 y 40 € según el número de páginas y las opciones elegidas. El precio puede variar. En cuanto a la negociación, si el inquilino no responde en el plazo previsto por la ley (con carácter general, treinta días naturales desde la recepción), el intento se considera realizado y se puede demandar.
Plaza de garaje, trastero o local: otras reglas
Si alquilas una plaza de garaje independiente, es decir, no vinculada a la vivienda, el contrato se rige por lo pactado y por el Código Civil. El art. 1569 CC permite el desahucio por cuatro motivos:
- Expiración del plazo.
- Falta de pago.
- Infracción de las condiciones pactadas.
- Uso de la plaza para fines no convenidos.
Los locales se rigen por las normas de uso distinto de vivienda de la LAU y, sobre todo, por lo que diga el contrato. En ambos casos el impago y el fin del plazo se tramitan también como juicio verbal de desahucio.
Cuánto cuesta desahuciar a un inquilino
En el juicio de desahucio la intervención de abogado y procurador es preceptiva. En Desahucios Express trabajamos desde 690 €, a precio cerrado y sin sorpresas. El precio incluye el estudio del caso, la demanda, la reclamación de rentas y la asistencia a juicio. Los honorarios del procurador se rigen por arancel. Orientativamente, suelen moverse en unos cientos de euros, según la cuantía y la provincia, y pueden variar. Si el inquilino es condenado en costas, puedes reclamarle esos gastos, aunque el cobro depende de su solvencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses tiene que deber un inquilino para desahuciarlo?
Basta con un mes. La LAU no exige un mínimo. Lo recomendable es enviar el burofax de requerimiento cuanto antes, para que el inquilino no pueda enervar el desahucio pagando a última hora.
¿Puedo echar al inquilino porque quiero vender el piso?
No. La venta no extingue el alquiler: el comprador se subroga en el contrato. Solo podrías recuperar la vivienda por necesidad propia o familiar si está pactada en el contrato, por una causa del art. 27 o al vencer el plazo.
¿Qué dice exactamente el artículo 27.1 de la LAU?
Que si una parte incumple sus obligaciones, la otra puede exigir que las cumpla o resolver el contrato. En ambos casos puede reclamar además una indemnización por daños y perjuicios, conforme al art. 1124 del Código Civil.
¿Qué derechos tiene el inquilino en un desahucio?
Puede oponerse y defenderse en juicio. En el desahucio por impago puede enervarlo pagando, solo una vez y si no hubo un requerimiento previo con 30 días de antelación. Si es vulnerable, puede pedir que se comunique a servicios sociales, lo que en algunos casos suspende temporalmente el procedimiento. Lo que nunca puede es quedarse indefinidamente sin pagar.
¿Hace falta intentar negociar antes de demandar?
En general sí. Desde abril de 2025, la LO 1/2025 exige acreditar un intento previo de negociación para que se admita la demanda. Un burofax bien redactado sirve a la vez como requerimiento de pago y como intento de negociación. Más dudas resueltas en nuestras preguntas frecuentes sobre desahucios.
Recupera tu vivienda con la ley de tu parte
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