En España no hay un plazo único para que el inquilino desocupe la vivienda. Depende de la causa. Si el contrato llega a su fin, el propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación (contratos firmados desde marzo de 2019), y el inquilino tiene que irse el día del vencimiento. Si el propietario necesita la vivienda, el preaviso mínimo es de 2 meses. Si hay impago o el ocupante está en precario, los plazos los marca el juzgado: primero un requerimiento de 10 días y después la fecha de lanzamiento.
Esta guía se basa en la ley española vigente en 2026 (LAU, Código Civil y Ley de Enjuiciamiento Civil). En otros países los plazos son distintos. Está escrita para el propietario que necesita recuperar su piso ahora. Si es tu caso, te decimos en 24 horas qué vía te corresponde: llama al 660 249 927 o pide presupuesto aquí.
Tabla resumen: plazos para desocupar según cada situación
| Situación | Preaviso o plazo | Base legal |
|---|---|---|
| Fin del contrato tras los 5 años (7 si el arrendador es empresa) | El propietario avisa con al menos 4 meses de antelación. El inquilino se va el día del vencimiento. | Art. 10 LAU |
| Durante los 5/7 primeros años | El propietario no puede negarse a la prórroga anual, salvo por necesidad de la vivienda. | Art. 9.1 LAU |
| Necesidad de la vivienda para el propietario o sus familiares | Al menos 2 meses antes de la fecha en que se necesita, pasado el primer año de contrato. | Art. 9.3 LAU |
| El inquilino no quiere renovar | 30 días antes del vencimiento durante la prórroga obligatoria. 2 meses después de los 5/7 años. | Arts. 9 y 10 LAU |
| Impago de rentas | Requerimiento judicial de 10 días y lanzamiento en fecha fijada por el juzgado. | Arts. 250.1.1º y 440.3 LEC |
| Precario (familiar, expareja, ocupante sin pagar renta) | Sin plazo legal mínimo. Se requiere que se vaya y, si no lo hace, se demanda. | Art. 250.1.2º LEC |
| Ocupación ilegal (okupa) | 5 días para que el ocupante acredite título. Si no lo hace, entrega inmediata. | Ley 5/2018 (art. 250.1.4º LEC) |
Fin de contrato: cuánto tiempo hay que darle al inquilino
Esta es la duda más frecuente: cuánto tiempo debe dar el arrendador al arrendatario para desocupar cuando el contrato termina. La respuesta depende de la fecha de firma del contrato.
Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019
Se pacte la duración que se pacte, el contrato se prorroga cada año por imperativo legal hasta alcanzar 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica (art. 9 LAU). Durante ese tiempo solo el inquilino puede decidir no renovar.
Al cumplirse los 5 o 7 años, el propietario que quiera recuperar la vivienda debe comunicarlo con al menos 4 meses de antelación al vencimiento. Si no lo hace, el contrato se prorroga por años hasta 3 años más (art. 10 LAU). El inquilino puede desistir durante esas prórrogas avisando con un mes de antelación.
Contratos anteriores a marzo de 2019
Los contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 tienen una duración mínima de 3 años y una prórroga tácita de un año, con preaviso de 30 días. Los firmados antes de junio de 2013 se rigen por la redacción original de la LAU. Revisa siempre la fecha de firma antes de enviar ningún aviso, porque equivocarse de plazo puede invalidarlo.
Prórrogas extraordinarias de la Ley 12/2023
La Ley de Vivienda añadió al art. 10 LAU dos prórrogas extraordinarias. El inquilino puede pedirlas al terminar las prórrogas obligatoria y tácita:
- Vulnerabilidad y gran tenedor: hasta un año más si el inquilino acredita vulnerabilidad con informe de servicios sociales y el arrendador es gran tenedor.
- Zona de mercado residencial tensionado: prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años si la vivienda está en una zona declarada tensionada.
Hay excepciones. Por ejemplo, la prórroga no procede si las partes firman un nuevo contrato o si el propietario ha comunicado en plazo la necesidad de la vivienda. Conviene analizarlo caso por caso.
Cuidado con la tácita reconducción (art. 1566 CC)
Supón que el contrato vence, el inquilino sigue en la vivienda 15 días y tú no te opones y sigues cobrando. Puedes encontrarte con un nuevo arrendamiento tácito. Por eso el aviso de no renovación debe ser fehaciente y enviarse a tiempo. Lo explicamos a fondo en renovación tácita del alquiler y cómo evitarla.
Si llega la fecha y el inquilino no se va, la vía es el desahucio por expiración o incumplimiento del contrato. No es necesario esperar a que deje de pagar.
Necesidad del propietario: cuánto tiempo tiene el inquilino para desocupar
El art. 9.3 LAU permite recuperar la vivienda antes de los 5/7 años si se cumplen estos requisitos:
- Ha transcurrido al menos el primer año de contrato.
- La vivienda se necesita como residencia permanente para el propio arrendador, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.
- En contratos firmados desde marzo de 2019, esa posibilidad debe estar prevista expresamente en el contrato.
- Se comunica al inquilino con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que se necesita la vivienda.
El inquilino debe desocupar en ese plazo, salvo que las partes acuerden otra cosa. Ojo: si en los 3 meses siguientes la vivienda no se ocupa para la finalidad alegada, el inquilino puede pedir volver o reclamar una indemnización.
Si es el inquilino quien se va: qué preaviso te debe dar
Muchos propietarios preguntan cuánto tiempo te tiene que dar un arrendatario para irse. Puede no renovar avisando 30 días antes del vencimiento anual durante la prórroga obligatoria, o 2 meses antes una vez cumplidos los 5/7 años.
También puede desistir del contrato a partir de los 6 meses avisando con 30 días (art. 11 LAU). En ese caso, si se pactó en el contrato, debe indemnizarte con una mensualidad por cada año que quede por cumplir, o la parte proporcional.
Modelo de burofax de no renovación del contrato
Envíalo por burofax con certificación de texto y acuse de recibo. En Correos suele costar orientativamente entre 20 y 40 €, según la modalidad y la extensión, aunque el precio puede variar. Este es el texto base:
D./Dña. [nombre del propietario], con DNI [número], como arrendador de la vivienda situada en [dirección], le comunica que, conforme al art. [9 o 10] de la Ley de Arrendamientos Urbanos, NO desea prorrogar el contrato de arrendamiento firmado el [fecha], que vence el [fecha]. Le ruego que deje la vivienda libre y a mi disposición en dicha fecha y que entregue las llaves en [lugar/forma]. Tras la entrega se revisará el estado del inmueble para la devolución de la fianza. Para cualquier cuestión puede contactarme en [teléfono/email]. En [ciudad], a [fecha]. Firma.
Si la causa es la necesidad de la vivienda, sustituye el párrafo central por la causa concreta, el familiar beneficiario y la cláusula del contrato que lo permite. Tienes más modelos en modelo de burofax para desahucio o desalojo.
¿Tu inquilino no se va o no paga? Te llevamos el desahucio completo desde 690 €, a precio cerrado y sin sorpresas: estudio del caso, demanda, reclamación de rentas y asistencia a juicio. Pide tu presupuesto ahora o llama al 660 249 927.
Inquilino que no paga: cuánto se tarda en desahuciarlo
Con impago no hay que esperar al fin del contrato. Desde la primera mensualidad impagada se puede interponer un juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1º LEC) y acumular la reclamación de rentas.
Antes de demandar: burofax y requisito MASC
Desde abril de 2025, la LO 1/2025 exige acreditar que se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar la mayoría de demandas civiles. En la práctica, un burofax con una propuesta concreta suele servir. Ese mismo requerimiento fehaciente de pago, enviado al menos 30 días antes de la demanda, impide además que el inquilino pueda enervar el desahucio.
El requerimiento judicial de 10 días y la enervación
Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días pague, desaloje u se oponga (art. 440.3 LEC). Si no hace nada, se procede al lanzamiento en la fecha ya señalada.
Salvo que concurra alguna excepción, el inquilino puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista, pero solo la primera vez (art. 22.4 LEC). En la demanda puedes también ofrecer que le condonas toda o parte de la deuda si se va en un plazo no inferior a 15 días (art. 437.3 LEC). Es una herramienta útil para acelerar la salida.
Vulnerabilidad y gran tenedor
Tras la Ley 12/2023, la demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el arrendador es gran tenedor. En general, se considera gran tenedor a quien es titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales, sin contar garajes ni trasteros, o de más de 1.500 m² de uso residencial. En zonas tensionadas el umbral puede bajar a 5 si la comunidad autónoma lo establece.
Si los servicios sociales detectan vulnerabilidad, el procedimiento puede suspenderse hasta 2 meses si el propietario es persona física o hasta 4 meses si es persona jurídica. La suspensión extraordinaria de lanzamientos para hogares vulnerables ha tenido prórrogas y cambios sucesivos, así que hay que comprobar su vigencia al demandar.
El lanzamiento
El lanzamiento es el día en que la comisión judicial entrega la posesión al propietario. Desde la Ley 12/2023 debe fijarse con fecha y hora concretas. El tiempo total varía mucho según el juzgado y la oposición del inquilino. Lo detallamos en cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino. Si es tu caso, consulta nuestro servicio de desahucio por falta de pago.
Inquilino sin contrato, precario u okupa
«Sin contrato» puede significar cosas muy distintas, y cada una tiene un plazo diferente:
- Sin contrato escrito pero pagando renta: existe un arrendamiento verbal, que es válido. Se aplica la LAU con las mismas duraciones y preavisos que a un contrato escrito. Si no se pactó duración, se entiende de un año prorrogable.
- Sin pagar renta (familiar, expareja, conocido): es un precario. No hay plazo legal mínimo, aunque conviene requerir por burofax con un plazo razonable. Si no se va, se presenta una demanda de desahucio por precario.
- Ocupación ilegal sin título: la Ley 5/2018 permite a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas propietarias de vivienda social una vía rápida. Se dan 5 días al ocupante para acreditar título y, si no lo hace, se ordena la entrega inmediata.
Más detalle en desahucio de un inquilino sin contrato.
Cómo echar a un inquilino que no se quiere ir (sin cometer un delito)
Aunque tengas toda la razón, nunca cambies la cerradura, cortes los suministros ni saques sus cosas. Puedes incurrir en coacciones o en realización arbitraria del propio derecho, y eso debilita tu posición en el juicio. El camino seguro es este:
- Envía un burofax con preaviso o requerimiento en plazo.
- Haz el intento de MASC cuando proceda.
- Presenta la demanda por la vía correcta: impago, expiración, precario u ocupación.
- Pide el lanzamiento.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses hay que darle a un inquilino para desocupar al terminar el contrato?
En contratos firmados desde marzo de 2019, al menos 4 meses de preaviso antes del vencimiento, una vez cumplidos los 5 años (7 si el arrendador es empresa). Antes de ese plazo no se puede impedir la prórroga, salvo por necesidad de la vivienda.
¿Puedo echar al inquilino si vendo el piso?
No por la mera venta. El comprador se subroga en el contrato, salvo supuestos concretos, como un contrato no inscrito frente a un comprador de buena fe. Aun así, la LAU le garantiza al inquilino los 5 primeros años.
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino sin contrato para desocupar?
Si paga renta, tiene un contrato verbal y se aplican los plazos de la LAU. Si no paga nada, es un precario: no hay plazo legal mínimo, pero si no se va voluntariamente hay que demandar.
¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino que no paga?
Depende del juzgado, de si el inquilino se opone o alega vulnerabilidad y de las suspensiones aplicables. El requerimiento judicial da 10 días y después llega el lanzamiento en la fecha señalada. Actuar desde el primer impago acorta mucho el proceso.
¿Qué pasa si no aviso a tiempo al inquilino?
El contrato se prorroga: por años hasta 3 más (art. 10 LAU), o por tácita reconducción si ya se agotaron las prórrogas. Tendrás que esperar al siguiente vencimiento para recuperar la vivienda.
Recupera tu vivienda con abogados que solo defienden a propietarios. Desahucio desde 690 €, precio cerrado sin sorpresas. Contrata o pide presupuesto aquí o llámanos hoy al 660 249 927.